專利名稱：房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器和方法及存儲其程序源代碼的介質(zhì)的制作方法
技術(shù)領(lǐng)域：
本發(fā)明涉及網(wǎng)站上的房地產(chǎn)拍賣，并且特別涉及從房地產(chǎn)交易所安裝的客戶終端或者通過與拍賣仲裁服務(wù)器連接的因特網(wǎng)接收投標(biāo)價格以便賦予用戶實時地在線/離線參加拍賣的機會的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器和方法。
一般地，很可能房地產(chǎn)拍賣具有法院拍賣或韓國資產(chǎn)管理公司(KAMCO)的公開拍賣的概念。但是，房地產(chǎn)拍賣是一種不同于公開拍賣的一般出售類型拍賣。
房地產(chǎn)的法院拍賣意味著最終的強制執(zhí)行程序，其中如果債權(quán)人請求拍賣，則負(fù)責(zé)拍賣的法院有將債務(wù)人的房地產(chǎn)出售給以高于底價的最高投標(biāo)價格進(jìn)行投標(biāo)的投標(biāo)人的職權(quán)。
實際上房地產(chǎn)一般以低于市價的較低價格出售，可能認(rèn)為任何人都可以參加拍賣從而不費努力地在很普遍的法院拍賣中賺錢。但是，因為法院低價是在房地產(chǎn)的權(quán)利關(guān)系的非常嚴(yán)格的法律應(yīng)用下，一個不很熟悉法院拍賣的人可能會感覺執(zhí)行拍賣很困難并且存在由權(quán)利關(guān)系所引起的下面問題。因此，如果不分析除投標(biāo)價格以外的其他責(zé)任，則投標(biāo)人可能花費比市價更高的錢買實際資產(chǎn)。
另外，由于公開宣告和雜志中缺乏想?yún)⒓优馁u的人用于確定投標(biāo)價格的信息，所以他應(yīng)該調(diào)查該房地產(chǎn)并且親自檢查該房地產(chǎn)的位置、條件、市價等。
而且，法院拍賣具有在購買由諸如臨時占用和暫時處置的復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系引起的房地產(chǎn)之后發(fā)生爭議的可能性。而且，因為投標(biāo)可能一直延續(xù)到中標(biāo)約定的時間，所以還存在幾個投標(biāo)人可能協(xié)商并且操縱投標(biāo)價格的不公平競爭的可能性。
現(xiàn)在，下面展示在常規(guī)的房地產(chǎn)交易所中一般執(zhí)行的如何經(jīng)營房地產(chǎn)的步驟。
首先，賣家向房地產(chǎn)代理人宣布出售房地產(chǎn)的意圖。接著該房地產(chǎn)代理人準(zhǔn)備諸如位置、條件和價格的該房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。因為房地產(chǎn)傳統(tǒng)地以到達(dá)的順序進(jìn)行交易，各買家具有以表示購買該房地產(chǎn)的意圖的順序與賣家討價還價的權(quán)利。接著，一個具有討價還價權(quán)利的潛在的買家查看由房地產(chǎn)代理人準(zhǔn)備的該數(shù)據(jù)并且在需要時親自調(diào)查該房地產(chǎn)。接著，如果該房地產(chǎn)沒有嚴(yán)重問題并且當(dāng)賣家和買家達(dá)成一致時，他們訂立經(jīng)營該房地產(chǎn)的契約。
但是，經(jīng)營房地產(chǎn)的這種常規(guī)方法具有幾個缺陷。
在實際貿(mào)易中，賣家在訂立契約之后有時想可能還有具有更好條件的其他買家。相反，在賣家不與潛在買家訂立契約并且接著遇到具有更壞條件的另一個買家的情況下，該賣家可能還回顧前一個買家。該買家也可能以不希望的價格或條件訂立契約以便不錯過由于順序造成的交易權(quán)利的機會。因此，根據(jù)順序的賣家和買家之間的契約很少對于二者都是最佳的。這是由于房地產(chǎn)交易習(xí)慣基于順序的緣故，這對于冷靜的和足夠的檢查及準(zhǔn)確的決定是不適當(dāng)?shù)摹?br> 當(dāng)潛在的買家認(rèn)為房地產(chǎn)代理人準(zhǔn)備的數(shù)據(jù)不充足的時候，有時需要買家在表示購買該房地產(chǎn)的意向之后親自視察房地產(chǎn)，但是這受時間和空間的限制。如果買家花費太多的時間調(diào)查，則交易的機會可能會由下面順序的那個人取代。
常規(guī)的方法還具有不透明的定價結(jié)構(gòu)。盡管住宅是生活的基本部分，但是房地產(chǎn)的定價機制仍為不透明的市場，這不能被消費者容易地察覺。這也許是由于房地產(chǎn)不是頻繁交易的并且因其獨特的性質(zhì)難于與其它事物比較。直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)代理人在定價結(jié)構(gòu)中仍起指導(dǎo)作用并且大多數(shù)房地產(chǎn)的價格根據(jù)經(jīng)驗交易確定。交易之后的不滿意部分地是由于缺乏確認(rèn)所確定的價格是否適當(dāng)?shù)姆椒ㄋ鸬摹?br> 但是，存在集體拍賣系統(tǒng)和在因特網(wǎng)上經(jīng)營房地產(chǎn)的電子商務(wù)。盡管它們可以解決有限的時間和空間的問題，但是它們經(jīng)營太多的商品并且在提供例如法律問題的足夠的房地產(chǎn)的專門信息上存在困難。
本發(fā)明設(shè)計用于克服現(xiàn)有技術(shù)的上述問題。本發(fā)明的一個目的是提供用于從房地產(chǎn)交易所安裝的客戶終端或者通過因特網(wǎng)接收投標(biāo)價格以便賦予所有用戶實時地在線/離線參加拍賣的公平機會的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器。
本發(fā)明的另一個目的是提供用于實現(xiàn)房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的方法。
本發(fā)明的再一個目的是提供存儲用于實現(xiàn)房地產(chǎn)仲裁服務(wù)器的程序源代碼或方法的介質(zhì)。
為了實現(xiàn)上述目的，本發(fā)明提供一種房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器，用于響應(yīng)來自網(wǎng)絡(luò)上的多個客戶終端的請求在網(wǎng)站的房地產(chǎn)拍賣表上登記房地產(chǎn)信息，響應(yīng)客戶終端的訪問請求或拍賣參加請求提供房地產(chǎn)信息并且支持房地產(chǎn)的拍賣，其中房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器利用來自客戶終端和房地產(chǎn)交易所的操作者的拍賣的房地產(chǎn)有關(guān)的信息建立一個數(shù)據(jù)庫，在網(wǎng)站的房地產(chǎn)拍賣表上登記特定房地產(chǎn)的拍賣時間和日期以及信息用于激勵客戶參加拍賣，比較在該拍賣日期的預(yù)定拍賣時間內(nèi)從客戶終端和房地產(chǎn)交易所的終端輸入的投標(biāo)價格，確定投標(biāo)價格中高于底價的最高投標(biāo)價格并且顯示該最高投標(biāo)價格。
在該實施例中，房地產(chǎn)交易所的終端可以包括用于用戶親自輸入投標(biāo)價格以保證投標(biāo)價格保密性的輸入裝置。
在該實施例中，該輸入裝置可以是一個光學(xué)標(biāo)記讀出器(OMR)，用于讀出用戶利用指定的寫工具標(biāo)注的標(biāo)記和根據(jù)該標(biāo)記位置識別投標(biāo)價格。
在該實施例中，房地產(chǎn)交易所的終端可以包括顯示裝置，用于從房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器實時接收拍賣情況信息并且向多個客戶顯示拍賣情況信息和房地產(chǎn)有關(guān)的信息。
在該實施例中，房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器可以包括一個房地產(chǎn)分析信息數(shù)據(jù)庫，用于存儲由房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的操作者提供給房地產(chǎn)研究機構(gòu)的拍賣的房地產(chǎn)的分析信息。
在該實施例中，該房地產(chǎn)分析信息數(shù)據(jù)庫可以存儲3維房地產(chǎn)信息，包括轉(zhuǎn)換成靜止/活動圖象的房地產(chǎn)周圍的地理布局。
在該實施例中，該房地產(chǎn)分析信息數(shù)據(jù)庫還可以存儲有關(guān)由房地產(chǎn)研究機構(gòu)的專家分析的房地產(chǎn)的法律權(quán)利的數(shù)據(jù)。
為了得到上面的目的，本發(fā)明提供一種房地產(chǎn)拍賣仲裁方法，用于響應(yīng)來自網(wǎng)絡(luò)上的多個客戶終端的請求在網(wǎng)站的房地產(chǎn)拍賣表上登記房地產(chǎn)信息，響應(yīng)客戶終端的訪問請求或拍賣參加請求提供房地產(chǎn)信息并且支持房地產(chǎn)的拍賣，其中該方法包括步驟a)響應(yīng)客戶終端的請求利用從客戶終端輸入的房地產(chǎn)有關(guān)信息建立一個數(shù)據(jù)庫，并且在網(wǎng)站上的房地產(chǎn)拍賣表上登記拍賣特定房地產(chǎn)的拍賣時間和日期以及信息；b)響應(yīng)用戶的請求從該房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的數(shù)據(jù)庫中搜索該房地產(chǎn)拍賣表和與特定的房地產(chǎn)有關(guān)的信息；和c)比較在該拍賣日期的預(yù)定拍賣時間內(nèi)從客戶終端輸入的投標(biāo)價格，確定投標(biāo)價格中高于底價的最高投標(biāo)價格并且顯示該最高投標(biāo)價格。
在該實施例中，步驟a)可以包括響應(yīng)請求參加房地產(chǎn)拍賣的用戶的咨詢請求通過網(wǎng)站提供電子郵件咨詢業(yè)務(wù)的步驟。
在該實施例中，步驟a)的數(shù)據(jù)庫可以存儲由請求登記拍賣的房地產(chǎn)的用戶確定的房地產(chǎn)的底價和出售條件。
在該實施例中，步驟a)還可以包括在請求登記拍賣的房地產(chǎn)的用戶和該網(wǎng)站的操作者之間訂立排它契約的步驟，該契約使得用戶不會將自己出售房地產(chǎn)的意向向其它房地產(chǎn)交易所和其它拍賣網(wǎng)站宣布。
為了實現(xiàn)上述目的，本發(fā)明提供存儲包括房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的計算機網(wǎng)絡(luò)中的程序源代碼和上述實施例中的方法的介質(zhì)。
本發(fā)明的這些和其它特點、方面和優(yōu)點結(jié)合下面的描述、所附的權(quán)利要求書及附圖會變得更清楚，其中同樣的部分使用同樣的標(biāo)號。在圖中

圖1表示具有根據(jù)本發(fā)明的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的房地產(chǎn)仲裁系統(tǒng)的整體結(jié)構(gòu)；圖2是用于說明本發(fā)明的房地產(chǎn)仲裁方法的，表示響應(yīng)用戶的登記請求直到房地產(chǎn)拍賣時間為止的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的操作的流程圖；圖3是用于說明本發(fā)明的房地產(chǎn)拍賣方法的，表示響應(yīng)用戶的投標(biāo)請求直到房地產(chǎn)拍賣時間為止的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的操作的流程圖；和圖4是用于說明本發(fā)明的房地產(chǎn)拍賣方法的，示意性地表示投標(biāo)時的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的操作的流程圖。
此后，本發(fā)明的優(yōu)選實施例將結(jié)合附圖詳細(xì)描述。
本發(fā)明基于一種系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，在該系統(tǒng)結(jié)構(gòu)中，包括用于使用房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)的web瀏覽器的多個客戶終端被連接到通信網(wǎng)絡(luò)，該通信網(wǎng)絡(luò)還連接到用于支持房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器。
本發(fā)明作為實施例提出房地產(chǎn)拍賣仲裁系統(tǒng)和方法，用于響應(yīng)通過因特網(wǎng)從客戶終端到房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的請求，在網(wǎng)站登記拍賣的房地產(chǎn)并支持房地產(chǎn)信息的搜索和房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)。
本發(fā)明還包括其它實施例，例如計算機系統(tǒng)和編程為執(zhí)行這個方法的計算機程序產(chǎn)品。根據(jù)那些實施例，一組命令一般駐留在至少一個存儲器(RAM)中并且可以在計算機系統(tǒng)需要調(diào)用以前作為計算機程序產(chǎn)品存儲在諸如軟盤或硬盤類型的另一種計算機存儲器中。
圖1表示本發(fā)明的房地產(chǎn)拍賣仲裁系統(tǒng)的整體結(jié)構(gòu)。
參照該圖，該房地產(chǎn)拍賣仲裁系統(tǒng)包括一個房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器40，用于響應(yīng)來自多個客戶終端20、32和用于提供由房地產(chǎn)專家研究的房地產(chǎn)信息的多個房地產(chǎn)研究機構(gòu)的服務(wù)器50的請求，支持房地產(chǎn)拍賣。
房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器40包括用于存儲通過客戶終端登記的房地產(chǎn)有關(guān)信息的房地產(chǎn)分析信息數(shù)據(jù)庫46；拍賣支持模塊42，用于比較該拍賣日期的預(yù)定拍賣時間內(nèi)從各客戶終端輸入的投標(biāo)價格，確定投標(biāo)價格中的最高投標(biāo)價格并顯示最高投標(biāo)價格；和用于存儲從客戶終端輸入的投標(biāo)價格的投標(biāo)價格數(shù)據(jù)庫44。
房地產(chǎn)分析信息數(shù)據(jù)庫46存儲拍賣的房地產(chǎn)分析信息，其將提交給房地產(chǎn)研究機構(gòu)并接著從該房地產(chǎn)研究機構(gòu)服務(wù)器50發(fā)送以由專家分析該信息。
為了提交分析信息給房地產(chǎn)研究機構(gòu)，房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的操作者可以通過一個通信網(wǎng)絡(luò)或使用傳真機或手工發(fā)送數(shù)據(jù)給房地產(chǎn)研究機構(gòu)。
房地產(chǎn)分析信息數(shù)據(jù)庫46存儲3維的房地產(chǎn)信息，該信息包含轉(zhuǎn)換成靜態(tài)/動態(tài)圖象的該房地產(chǎn)周圍的地理布局。該房地產(chǎn)分析信息數(shù)據(jù)庫46還可以存儲有關(guān)由房地產(chǎn)研究機構(gòu)的專家分析的房地產(chǎn)的權(quán)利的數(shù)據(jù)。
客戶終端32可以安裝在房地產(chǎn)交易所30中以便保證離線用戶可以參加網(wǎng)站上的房地產(chǎn)拍賣。
安裝在房地產(chǎn)交易所30中的這種客戶終端32連接到或包括輸入單元34，用于用戶親自輸入投標(biāo)價格以保證投標(biāo)價格的保密性。
輸入單元34可以是一個光學(xué)標(biāo)記讀出器(OMR)，用于讀出用戶利用指定的寫工具標(biāo)注的標(biāo)記和根據(jù)該標(biāo)記位置識別投標(biāo)價格。
房地產(chǎn)交易所30中的客戶終端32可以連接到或包括一個大型顯示器36，用于從房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器實時接收房地產(chǎn)有關(guān)的信息和拍賣的情況信息，并隨后向多個客戶顯示房地產(chǎn)有關(guān)的信息和拍賣情況信息。
房地產(chǎn)交易所30中的客戶終端32包含一個數(shù)據(jù)傳送控制模塊。該數(shù)據(jù)傳送控制模塊實時發(fā)送來自房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的拍賣情況信息給顯示器36。因此，顯示器36可以實時向房地產(chǎn)交易所30中的客戶提供在因特網(wǎng)上實現(xiàn)的拍賣的情況信息。
圖2是在本發(fā)明的房地產(chǎn)仲裁方法中為響應(yīng)客戶的登記請求在房地產(chǎn)拍賣時刻之前的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的操作流程圖。
參照該圖，本發(fā)明的方法包括步驟S100-S125響應(yīng)來自客戶終端的請求以便在房地產(chǎn)拍賣表上登記一個房地產(chǎn)，S130-S145利用從客戶終端輸入的房地產(chǎn)有關(guān)信息建立一個數(shù)據(jù)庫，并且S150將該房地產(chǎn)有關(guān)信息與拍賣時間和信息一起存儲在數(shù)據(jù)庫中。
下面的描述包括希望利用房地產(chǎn)交易所中的客戶終端參加該拍賣的客戶。在本文中，請求通過客戶終端登記拍賣的房地產(chǎn)的人叫做賣家。
如果希望登記出售的房地產(chǎn)的賣家訪問用于拍賣的該網(wǎng)站或者來到該房地產(chǎn)交易所，則S100顯示該網(wǎng)站的主頁或主屏幕或者由房地產(chǎn)交易所的代理人提供該房地產(chǎn)信息。
接著，S105如果該賣家請求登記房地產(chǎn)，則S110房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器檢查該賣家是否是會員。如果該賣家是會員，則S115該服務(wù)器檢查該賣家的識別信息。但是，如果該賣家不是會員，則S112該服務(wù)器詢問該賣家是否愿意成為會員。在步驟S112如果該賣家希望成為會員，則S114該服務(wù)器指導(dǎo)該賣家成為會員并且接收賣家的會員信息。但是，如果該賣家不希望成為會員，則程序返回步驟S100并且顯示主屏幕。當(dāng)然，可以優(yōu)選地不收費使該客戶成為會員。
在步驟S115檢查該會員識別信息以后，S120如果被識別是會員的賣家通過電子郵件或電話請求咨詢或者要求該房地產(chǎn)交易所給予咨詢，則S122該服務(wù)器向該賣家提供該房地產(chǎn)有關(guān)的信息使得該賣家使用該信息作為確定底價和出售條件的基礎(chǔ)。
S125已經(jīng)通過這種咨詢完全了解了該房地產(chǎn)有關(guān)信息的賣家，應(yīng)該與該網(wǎng)站的操作者訂立排它契約，使得該賣家不向其它的房地產(chǎn)交易所或其它的拍賣網(wǎng)站宣布出售該房地產(chǎn)的意圖直到該房地產(chǎn)拍賣停止。
如果該賣家不同意該排它契約，則房地產(chǎn)不能被登記拍賣并且程序返回步驟S100的主屏幕。
S130同意該排它契約的賣家接著輸入底價，出售條件和該房地產(chǎn)有關(guān)的信息。
接著S135由該賣家輸入的該房地產(chǎn)有關(guān)信息被移交并且提交給房地產(chǎn)研究機構(gòu)用于研究。如果在步驟S140房地產(chǎn)研究機構(gòu)確定該房地產(chǎn)沒有任何法律缺陷，則S145該服務(wù)器將該信息建立成一般投資信息數(shù)據(jù)庫，并且S150在房地產(chǎn)拍賣表中存儲該底價和出售條件。
但是，如果該房地產(chǎn)存在任何法律缺陷，則S142該服務(wù)器發(fā)送一個電子郵件給該賣家，通知該房地產(chǎn)不能登記拍賣并且接著返回到步驟S100的主屏幕。
圖3是表示在本發(fā)明的房地產(chǎn)拍賣方法中，為響應(yīng)用戶的投標(biāo)請求直到房地產(chǎn)拍賣時間為止的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的操作的流程圖。
參照該圖，程序包括步驟S200-S220響應(yīng)來自客戶終端的拍賣房地產(chǎn)的搜索請求和從該房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的數(shù)據(jù)庫中搜索該房地產(chǎn)拍賣表和該房地產(chǎn)有關(guān)信息并且接著S225將該表和信息提供給客戶終端。
下面的描述包含希望利用房地產(chǎn)交易所或交易臺中的客戶終端參加該拍賣的客戶。
如果一個客戶訪問該網(wǎng)站或者來到該房地產(chǎn)交易所，則S200顯示該網(wǎng)站的主屏幕或者該房地產(chǎn)交易所中的代理人指導(dǎo)該客戶。如果客戶請求查詢該房地產(chǎn)拍賣表，則S205服務(wù)器向該客戶顯示該房地產(chǎn)拍賣表或者該客戶可以檢查在房地產(chǎn)交易所準(zhǔn)備的關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。
S210如果客戶選擇一個該客戶希望參加拍賣的特定的房地產(chǎn)，則執(zhí)行與圖2的步驟S110-S115相似的S215-S220步驟，檢查該客戶是否是會員。
如果該客戶是會員，則S225服務(wù)器通過網(wǎng)站或房地產(chǎn)交易所或標(biāo)準(zhǔn)交易臺中的顯示器顯示該選擇的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)有關(guān)信息作為投資的基本數(shù)據(jù)。
如果S230該客戶請求得到咨詢，則S235可以進(jìn)一步包括通過該網(wǎng)站提供電子郵件咨詢業(yè)務(wù)的步驟。
圖4是示意性地表示本發(fā)明的房地產(chǎn)拍賣方法中投標(biāo)時的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的操作的流程圖。
參照該圖，程序包括以下步驟S400響應(yīng)客戶參加拍賣的請求，S410在該拍賣日期的預(yù)定拍賣時間內(nèi)比較從該客戶終端輸入的投標(biāo)價格，和S420顯示最高投標(biāo)價格。
下面的敘述包括希望參加房地產(chǎn)交易所或交易臺拍賣的客戶。
S400該服務(wù)器從利用識別信息被確定為會員的一個客戶接收投標(biāo)價格。同時通過該網(wǎng)站和在該房地產(chǎn)交易所的投標(biāo)是可能的。
如果處理了輸入的投標(biāo)價格并且存儲在投標(biāo)價格數(shù)據(jù)庫中，則房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器在完成投標(biāo)之后執(zhí)行拍賣支持模塊42。S410拍賣支持模塊42比較這些投標(biāo)價格并且在投標(biāo)價格中確定高于底價的最高投標(biāo)價格作為契約價格。在完成投標(biāo)之后的5分鐘內(nèi)，S420拍賣支持模塊42在該網(wǎng)站并且在房地產(chǎn)交易所或交易臺的顯示器上顯示最高投標(biāo)價格，或者契約價格。
如果沒有成功的投標(biāo)者，即沒有多于賣家底價的投標(biāo)價格，則S412該賣家確定是否降低底價或放棄該次拍賣。如果該賣家希望降低底價以繼續(xù)拍賣，則S414拍賣支持服務(wù)器從該賣家接收降低的底價。接著，以降低的底價再次執(zhí)行投標(biāo)并且S416在網(wǎng)站和顯示器上顯示高于該降低底價的最高的投標(biāo)價格。
但是，S412如果該賣家不希望以低于最初底價的價格拍賣出售該房地產(chǎn)，則停止該次拍賣。
盡管有成功的投標(biāo)者，但是S430該投標(biāo)者可以放棄購買該房地產(chǎn)的權(quán)利。如果S430該成功的投標(biāo)者放棄權(quán)利，則該權(quán)利可以分配給其它的投標(biāo)者。接著，S432拍賣支持模塊42確定次高投標(biāo)價格是否高于底價。如果該次高投標(biāo)價格，或第二投標(biāo)價格不高于底價，則步驟進(jìn)入步驟S412。但是，如果該第二投標(biāo)價格高于該底價，則確定提出第二投標(biāo)價格的該投標(biāo)者作為成功投標(biāo)者代替初始的成功投標(biāo)者。接著在步驟S434，在該網(wǎng)站和房地產(chǎn)交易所的顯示器上顯示該第二投標(biāo)價格和其投標(biāo)者。接著S436拍賣支持模塊42詢問該新的成功投標(biāo)者是否有購買該房地產(chǎn)的打算。如果該新的成功投標(biāo)者希望購買該房地產(chǎn)，則步驟進(jìn)入步驟S440。但是，如果該新的成功投標(biāo)者不希望購買該房地產(chǎn)，則該服務(wù)器顯示主屏幕或者可以進(jìn)入與步驟S432-S436相似的發(fā)現(xiàn)另一個成功投標(biāo)者的另一個過程，盡管在圖中未示出。
盡管在圖中未示出，但是確定兩個或多個投標(biāo)者作為成功的投標(biāo)者是可能的。在這種情況下，僅對于成功的投標(biāo)者再次執(zhí)行拍賣。但是，在這種情況下賣家不可以改變底價。
一旦在步驟S430該初始成功投標(biāo)者希望購買該房地產(chǎn)，或者在步驟S436第二成功投標(biāo)者希望購買該房地產(chǎn)，或者確定為對于在步驟S416降低底價的成功投標(biāo)者的一個投標(biāo)者希望購買該房地產(chǎn)，S440拍賣支持模塊42發(fā)送電子郵件以便請求賣家和該成功的投標(biāo)者到房地產(chǎn)交易所簽定對于拍賣房地產(chǎn)的銷售契約。在步驟S440后，所有的拍賣過程完成。
賣家和成功的投標(biāo)者在許可的房地產(chǎn)代理人參與的情況下簽定銷售契約，這與常規(guī)方式相同。
至于收取傭金費用，應(yīng)該提交有關(guān)權(quán)力轉(zhuǎn)移的文件。盡管通過因特網(wǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)交易，但是在房地產(chǎn)交易所執(zhí)行房地產(chǎn)付款而不使用因特網(wǎng)上的任意付費系統(tǒng)，因為房地產(chǎn)一般具有非常高的價格。
優(yōu)選地，賣家被免除傭金并且成功的投標(biāo)者只付法律傭金。盡管房地產(chǎn)機構(gòu)的現(xiàn)行法律固定收取賣家和買家二者的傭金，但是通過因特網(wǎng)的拍賣優(yōu)選為對賣家提供免費服務(wù)以便吸引更多的房地產(chǎn)。
如上所述，本發(fā)明介紹開放的拍賣類型的新的拍賣系統(tǒng)，該系統(tǒng)給予希望購買房地產(chǎn)的所有用戶公平的機會以便對取決于房地產(chǎn)的順序、不透明的定價結(jié)構(gòu)、買賣過程的不明確等的交易進(jìn)行改善。
另外，事實上本發(fā)明的拍賣系統(tǒng)對于所有賣家和買家是廣泛開放的，使得預(yù)先提供各種房地產(chǎn)的所有信息并且所有的出售條件也預(yù)先公平通告。
因此，客戶能夠在拍賣前容易地和全面地調(diào)查房地產(chǎn)并且不會后悔購買或錯過拍賣的房地產(chǎn)。而且，因為不可能發(fā)生多個用戶協(xié)商房地產(chǎn)價格的情況，所以根據(jù)供求原則確定房地產(chǎn)的價格，這不會在拍賣后引起麻煩。
另外，投標(biāo)者不需要親自調(diào)查房地產(chǎn)并且感到確定投標(biāo)價格較方便。
已經(jīng)詳細(xì)描述了根據(jù)本發(fā)明的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器和方法以及存儲房地產(chǎn)拍賣仲裁程序源代碼的介質(zhì)。但是，應(yīng)該理解僅通過舉例給出詳細(xì)的描述和具體的實例，因為在該發(fā)明的精神和范圍之內(nèi)的種種改變和修改對于本領(lǐng)域普通技術(shù)人員會由于這個詳細(xì)描述而變得顯而易見。
權(quán)利要求
1．一個房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器，用于響應(yīng)來自網(wǎng)絡(luò)上的多個客戶終端的請求在網(wǎng)站的房地產(chǎn)拍賣表上登記房地產(chǎn)信息，響應(yīng)客戶終端的訪問請求或拍賣參加請求提供房地產(chǎn)信息并且支持房地產(chǎn)的拍賣，其中房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器利用來自客戶終端和房地產(chǎn)交易所的操作者的拍賣的房地產(chǎn)有關(guān)的信息建立一個數(shù)據(jù)庫，在網(wǎng)站上的房地產(chǎn)拍賣表上登記特定房地產(chǎn)的拍賣時間和日期以及信息用于激勵客戶參加拍賣，比較在該拍賣日期的預(yù)定拍賣時間內(nèi)從客戶終端和房地產(chǎn)交易所的終端輸入的投標(biāo)價格，確定投標(biāo)價格中高于底價的最高投標(biāo)價格并且顯示該最高投標(biāo)價格。
2．如權(quán)利要求1所述的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器，其中房地產(chǎn)交易所的終端包括用于用戶親自輸入投標(biāo)價格以保證投標(biāo)價格保密性的輸入裝置。
3．如權(quán)利要求2所述的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器，其中該輸入裝置是一個光學(xué)標(biāo)記讀出器(OMR)，用于讀出用戶利用指定的寫工具標(biāo)注的標(biāo)記和根據(jù)該標(biāo)記位置識別投標(biāo)價格。
4．如權(quán)利要求1所述的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器，其中房地產(chǎn)交易所的客戶終端包括顯示裝置，用于從房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器實時接收拍賣的情況信息并且向多個客戶顯示拍賣情況信息和房地產(chǎn)有關(guān)的信息。
5．如權(quán)利要求1所述的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器，其中房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器包括一個房地產(chǎn)分析信息數(shù)據(jù)庫，用于存儲由房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的操作者提供給房地產(chǎn)研究機構(gòu)的拍賣的房地產(chǎn)的分析信息。
6．如權(quán)利要求5所述的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器，其中該房地產(chǎn)分析信息數(shù)據(jù)庫還存儲3維房地產(chǎn)信息，包括轉(zhuǎn)換成靜止/活動圖象的房地產(chǎn)周圍的地理布局。
7．如權(quán)利要求5所述的房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器，其中該房地產(chǎn)分析信息數(shù)據(jù)庫還可以存儲有關(guān)由房地產(chǎn)研究機構(gòu)的專家分析的房地產(chǎn)的法律權(quán)利的數(shù)據(jù)。
8．一種房地產(chǎn)拍賣仲裁方法，用于響應(yīng)來自網(wǎng)絡(luò)上的多個客戶終端的請求在網(wǎng)站的房地產(chǎn)拍賣表上登記房地產(chǎn)信息，響應(yīng)客戶終端的訪問請求或拍賣參加請求提供房地產(chǎn)信息并且支持房地產(chǎn)的拍賣，其中該方法包括步驟a)響應(yīng)客戶終端的請求利用從客戶終端輸入的房地產(chǎn)有關(guān)信息建立一個數(shù)據(jù)庫，并且在網(wǎng)站上的房地產(chǎn)拍賣表上登記拍賣的特定房地產(chǎn)的拍賣時間和日期以及信息；b)響應(yīng)用戶的請求從該房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的數(shù)據(jù)庫中搜索該房地產(chǎn)拍賣表和與特定的房地產(chǎn)有關(guān)的信息；和c)比較在該拍賣日期的預(yù)定拍賣時間內(nèi)從客戶終端輸入的投標(biāo)價格，確定投標(biāo)價格中高于底價的最高投標(biāo)價格并且顯示該最高投標(biāo)價格。
9．如權(quán)利要求8所述的房地產(chǎn)拍賣仲裁方法，其中步驟a)包括響應(yīng)請求參加房地產(chǎn)拍賣的用戶的咨詢請求通過網(wǎng)站提供電子郵件咨詢業(yè)務(wù)的步驟。
10．如權(quán)利要求8所述的房地產(chǎn)拍賣仲裁方法，其中步驟a)的數(shù)據(jù)庫存儲由請求登記拍賣的房地產(chǎn)的用戶確定的房地產(chǎn)的底價和出售條件。
11．如權(quán)利要求8所述的房地產(chǎn)拍賣仲裁方法，其中步驟a)還包括在請求登記拍賣的房地產(chǎn)的用戶和該網(wǎng)站的操作者之間訂立排它契約的步驟，該契約使得用戶不會將自己出售房地產(chǎn)的意向向其它房地產(chǎn)交易所和其它拍賣網(wǎng)站宣布。
12．存儲包括房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的計算機網(wǎng)絡(luò)中的程序源代碼的介質(zhì)，該房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器，用于響應(yīng)來自網(wǎng)絡(luò)上的多個客戶終端的請求在網(wǎng)站的房地產(chǎn)拍賣表上登記房地產(chǎn)信息，響應(yīng)客戶終端的訪問請求或拍賣參加請求提供房地產(chǎn)信息并且支持房地產(chǎn)的拍賣，該程序源代碼是通過該計算機網(wǎng)絡(luò)可傳送的并且可以由客戶終端讀取，該程序源代碼包括房地產(chǎn)信息登記處理，用于響應(yīng)客戶終端的請求將從客戶終端輸入的房地產(chǎn)有關(guān)信息存儲在一個數(shù)據(jù)庫中并且在網(wǎng)站的房地產(chǎn)拍賣表中登記拍賣的特定房地產(chǎn)的拍賣時間和日期及信息；房地產(chǎn)搜索支持處理，用于響應(yīng)用戶的請求從該房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器的數(shù)據(jù)庫中搜索該房地產(chǎn)拍賣表和與特定的房地產(chǎn)有關(guān)的信息并且提供該拍賣表和信息給客戶終端；和房地產(chǎn)拍賣處理，用于比較在該拍賣日期的預(yù)定拍賣時間內(nèi)從客戶終端輸入的投標(biāo)價格，確定投標(biāo)價格中高于底價的最高投標(biāo)價格并且顯示該最高投標(biāo)價格。
13．如權(quán)利要求12所述的存儲程序源代碼的介質(zhì)，其中房地產(chǎn)信息登記處理包括電子郵件咨詢支持業(yè)務(wù)，用于響應(yīng)請求參加房地產(chǎn)拍賣的用戶的咨詢請求通過網(wǎng)站提供電子郵件咨詢業(yè)務(wù)。
14．如權(quán)利要求12所述的存儲程序源代碼的介質(zhì)，其中房地產(chǎn)信息登記處理接收由請求登記拍賣的房地產(chǎn)的用戶確定的房地產(chǎn)的底價和出售條件并且將該底價和出售條件存儲在數(shù)據(jù)庫中。
15．如權(quán)利要求12所述的存儲程序源代碼的介質(zhì)，其中房地產(chǎn)信息登記處理接收在請求登記拍賣的房地產(chǎn)的用戶和該網(wǎng)站的操作者之間訂立排它契約的信息，該契約使得用戶不會將自己出售房地產(chǎn)的意向向其它房地產(chǎn)交易所和其它拍賣網(wǎng)站宣布，并且將該排它契約信息存儲在數(shù)據(jù)庫中。
全文摘要
一種房地產(chǎn)拍賣仲裁服務(wù)器從房地產(chǎn)交易所安裝的客戶終端或者通過因特網(wǎng)接收投標(biāo)價格以便賦予用戶在線/離線參加房地產(chǎn)拍賣的機會。其響應(yīng)來自網(wǎng)絡(luò)上的多個客戶終端的請求在網(wǎng)站的房地產(chǎn)拍賣表上登記房地產(chǎn)信息,響應(yīng)客戶終端的訪問請求或拍賣參加請求提供房地產(chǎn)信息,利用來自客戶終端和房地產(chǎn)交易所的操作者的拍賣的房地產(chǎn)有關(guān)的信息建立數(shù)據(jù)庫,在房地產(chǎn)拍賣表上登記特定房地產(chǎn)的拍賣時間和日期及信息,確定并顯示最高投標(biāo)價格。
文檔編號G06Q30/06GK1315702SQ00109489
公開日2001年10月3日 申請日期2000年7月5日 優(yōu)先權(quán)日2000年3月30日
發(fā)明者全永河 申請人:全永河