專(zhuān)利名稱(chēng)：用于評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)和方法
技術(shù)領(lǐng)域：
本發(fā)明涉及一種用于評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)(real estate)融資結(jié)構(gòu)(financingstructure)的系統(tǒng)和方法。尤其是，本發(fā)明提供一種用于確定通過(guò)模型控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的最佳融資結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)和方法。更具體地，用戶可以把與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)和期望獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的實(shí)體相關(guān)的信息輸入到模型中。該系統(tǒng)和方法分析輸入的信息，并評(píng)定用于控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的各種融資結(jié)構(gòu)，包括，例如實(shí)體是應(yīng)該擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)、租賃不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)還是通過(guò)另一種融資結(jié)構(gòu)控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。
背景技術(shù)：
當(dāng)然，眾所周知，可以擁有不動(dòng)產(chǎn)，或者可以以多種方式控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。一般來(lái)說(shuō)，一項(xiàng)房地產(chǎn)或其它類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)可以被實(shí)體例如公司或政府實(shí)體租賃或擁有。實(shí)體所使用的特殊融資結(jié)構(gòu)取決于多種因素，包括，例如實(shí)體的財(cái)政狀況，以及個(gè)人或?qū)嶓w要如何利用不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。例如，個(gè)人在比較了租賃不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)與擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的成本和效益之后，可能決定應(yīng)該租賃不動(dòng)產(chǎn)，而不是擁有不動(dòng)產(chǎn)。
當(dāng)針對(duì)特定的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)同時(shí)分析和比較多種不同的融資結(jié)構(gòu)時(shí)，關(guān)于如何控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的決策將變得非常困難。例如，個(gè)人或?qū)嶓w可以以多種方式擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。例如，實(shí)體可以利用公司基金(corporatefund)擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，可以利用債務(wù)擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)投資信托(real estate investment trust-REIT)擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，或者可以利用與另一個(gè)個(gè)人或?qū)嶓w的合伙或合資擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。同樣，個(gè)人或?qū)嶓w可以以多種方式租賃不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。例如，個(gè)人或?qū)嶓w可以利用短期租賃、長(zhǎng)期租賃、賒賣(mài)(credit sale)和回租(leaseback)、稅收推動(dòng)衡平租賃(tax motivated leveraged lease)或合租(synthetic lease)。每種融資結(jié)構(gòu)都可能有多種難以分析的成本和效益。而且，關(guān)于哪種融資結(jié)構(gòu)最適于實(shí)體的決定可能不是顯而易見(jiàn)的，除非并且直至對(duì)這些融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行相互比較。
當(dāng)然，從大量資金典型地用于擁有或控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)這個(gè)意義上講，不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)體的主要平衡表資產(chǎn)。可以用于控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的每種特殊融資結(jié)構(gòu)都有多種與之相關(guān)的成本和效益，使得尤其難以分析和評(píng)價(jià)融資結(jié)構(gòu)，以及難以確定最佳的控制結(jié)構(gòu)。
然而，不管不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)對(duì)實(shí)體如何重要，關(guān)于最適于特殊實(shí)體的融資結(jié)構(gòu)的決策在傳統(tǒng)上一直是一件獨(dú)立的事情，與關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)可能如何有益于或影響實(shí)體的真實(shí)和詳細(xì)的分析相比，這種決策更多地被市場(chǎng)因素所驅(qū)動(dòng)。甚至于市場(chǎng)因素通常被錯(cuò)誤地或不切實(shí)際地分析。
實(shí)體總是不能對(duì)如何構(gòu)造不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的獲得方式(procurement)的決策達(dá)成一致。實(shí)際上，許多公司沒(méi)有系統(tǒng)的、一致的以及受過(guò)訓(xùn)練的方法，用于作出與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的控制相關(guān)的融資決策。例如，在某一特殊公司內(nèi)，貼現(xiàn)(discounting)方法在公司內(nèi)部不同，以及債務(wù)成本假設(shè)(costs of debt assumptions)不一致。另外，典型地沒(méi)有用于評(píng)價(jià)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限；不同的個(gè)人可以使用5年、10年或15年的時(shí)限。還有，外匯匯率假設(shè)通常也不同。
公司還作出不切實(shí)際的殘余或市場(chǎng)價(jià)值假設(shè)(assumptions)。例如，對(duì)于確定未來(lái)殘值的假設(shè)可能是不切實(shí)際的或不可靠的。另外，通常不考慮對(duì)關(guān)鍵金融激勵(lì)器(key financial drivers)的靈敏度分析。還有，對(duì)出售/回租分析的當(dāng)前市場(chǎng)估價(jià)可能常常是過(guò)分樂(lè)觀的，并且可能有時(shí)把債務(wù)轉(zhuǎn)期(funding-也就是通過(guò)發(fā)行長(zhǎng)期債券來(lái)收回短期債券)隱藏在買(mǎi)價(jià)的估算中。
另外，當(dāng)獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)時(shí)，常常忽略了許多重要的準(zhǔn)則，例如占用條件、靈活性以及更廣的公司度量(corporate metrics)。例如，每股收益(EPS)、POA以及其它關(guān)鍵的公司比率(corporate ratio)常常被忽略。另外，典型地可能以長(zhǎng)期的戰(zhàn)略計(jì)劃為代價(jià)來(lái)獲取短期的收益性。還有，可能幾乎不了解獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的潛在平衡表的含意，或者是幾乎對(duì)此不敏感。
而且，個(gè)人或?qū)嶓w通常沒(méi)有考慮許多非金融要素，或者是考慮不足。例如，公司實(shí)體可能簽訂長(zhǎng)期租賃而沒(méi)有退出策略，這影響了不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)對(duì)于公司實(shí)體的價(jià)值。雖然長(zhǎng)期租賃能夠降低對(duì)業(yè)務(wù)預(yù)算的短期影響，但是存在許多未被考慮的長(zhǎng)期負(fù)面效應(yīng)。而且，在公司實(shí)體內(nèi)部沒(méi)有“核心”資產(chǎn)對(duì)比“非核心”資產(chǎn)的共同定義。
還有，許多實(shí)體是由多個(gè)個(gè)人或子實(shí)體組成的，該多個(gè)個(gè)人或子實(shí)體對(duì)特殊的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)有著不一致的議程。例如，實(shí)體例如公司可能有多個(gè)管理組，該多個(gè)管理組必須向某個(gè)被選擇或被指派去獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的個(gè)人或小組提交批準(zhǔn)。例如，有一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)管理組、財(cái)政組(treasuryteam)和/或高級(jí)管理組，他們都有著不一致的需要或期望。而且，可能必須對(duì)某些外部小組進(jìn)行調(diào)節(jié)，例如股東、股票分析員以及信用評(píng)級(jí)代理。
另外，許多公司可能處于反應(yīng)式工作制(reactive mode)中，尤其是當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下降周期(down-cycle)中時(shí)，因此沒(méi)有時(shí)間和內(nèi)部資源或程序去分析和評(píng)價(jià)用于獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的各種融資結(jié)構(gòu)。
還有，實(shí)體一般對(duì)以下缺乏理解用于控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)是什么；以及用于獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的各種結(jié)構(gòu)能夠如何影響性能度量，性能度量可以在公司或其它類(lèi)型實(shí)體內(nèi)被跟蹤。另外，新的融資結(jié)構(gòu)頻繁地出現(xiàn)，但是通常都沒(méi)有被相關(guān)的決策者很好地理解。例如，可能與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的出售或回租相關(guān)的稅收激勵(lì)常常被忽視。而且，個(gè)人通常注重地方稅問(wèn)題，而不考慮或不理解國(guó)稅問(wèn)題(global tax issue)可能如何受影響。而且，對(duì)于那些可能對(duì)各種融資結(jié)構(gòu)缺乏了解的關(guān)鍵人員，可能對(duì)他們的培訓(xùn)不足。
另外，通常可以獲得許多不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，卻不能擁有分析處理過(guò)程的真正全局的主動(dòng)權(quán)。決策常常是被局部的因素和評(píng)價(jià)準(zhǔn)則所驅(qū)動(dòng)，而沒(méi)有認(rèn)識(shí)到大公司的全局和擴(kuò)張?zhí)匦?。典型地，分析是由一個(gè)人或小組來(lái)完成，而不是由公司內(nèi)的、可能代表多種觀點(diǎn)的多個(gè)人來(lái)完成。因此，公司內(nèi)的許多人不覺(jué)得他們是決策過(guò)程的一部分。
給定不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)對(duì)于實(shí)體底線的相對(duì)重要性，需要一種能夠克服如上所述的缺陷的系統(tǒng)和方法。尤其是，需要一種提供獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的戰(zhàn)略的和一致性途徑的系統(tǒng)和方法。而且，需要一種把不動(dòng)產(chǎn)融資決策與非金融準(zhǔn)則結(jié)合的系統(tǒng)和方法。

發(fā)明內(nèi)容
本發(fā)明涉及一種評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)和方法。尤其是，本發(fā)明提供一種確定用于控制一項(xiàng)或多項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的最佳融資結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)和方法。更尤其是，本發(fā)明提供這樣一種系統(tǒng)和方法，由此用戶把與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)和期望獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的實(shí)體相關(guān)的詳細(xì)信息輸入到該系統(tǒng)中。系統(tǒng)分析輸入的信息，并評(píng)價(jià)各種融資結(jié)構(gòu)。例如，系統(tǒng)分析實(shí)體是應(yīng)該擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)、租賃不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，還是另外通過(guò)另一種融資結(jié)構(gòu)控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。
本發(fā)明還提供這樣一種系統(tǒng)和方法，該系統(tǒng)和方法用于提供詳細(xì)的現(xiàn)金流動(dòng)和矩陣決策結(jié)構(gòu)，以確定用于控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的最佳融資結(jié)構(gòu)。大量的決策準(zhǔn)則被引入該系統(tǒng)和方法中，并被分為兩大類(lèi)金融的或定量的因素，以及非金融的或定性的因素?？梢詫?duì)這兩大類(lèi)包含的每個(gè)準(zhǔn)則進(jìn)行定義，并分配一個(gè)權(quán)重，以建立每個(gè)準(zhǔn)則相對(duì)其它準(zhǔn)則的重要性?？梢詾槊總€(gè)準(zhǔn)則對(duì)多種融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)試和評(píng)分，并且可以比較每種融資結(jié)構(gòu)的總分，以確定不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的最佳融資解決方案。
因此，本發(fā)明的優(yōu)點(diǎn)之一是提供一種評(píng)價(jià)用于控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的各種融資結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)和方法。本發(fā)明在可能具有各自議程的多個(gè)參與者之間建立起一致性，多個(gè)參與者有各自的議程是因?yàn)槊總€(gè)參與者都與最終結(jié)果有著利害關(guān)系。本發(fā)明還把融資決策中的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者(stakeholder)的不同問(wèn)題和利益合并到一起。本發(fā)明在決策過(guò)程中引入了通常對(duì)融資決策的大多數(shù)參與者都重要的多種因素。
而且，本發(fā)明的優(yōu)點(diǎn)之一是提供一種評(píng)價(jià)用于控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的各種融資結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)和方法，該系統(tǒng)和方法還提供一種用于確定不足的資金資源在不同的地域和產(chǎn)品類(lèi)型之間的分配的結(jié)構(gòu)化和一致方法學(xué)。本發(fā)明在確定的目標(biāo)和性能度量范圍內(nèi)，提出了許多相關(guān)的問(wèn)題。
另外，本發(fā)明的優(yōu)點(diǎn)之一是提供一種評(píng)價(jià)用于控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的各種融資結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)和方法，該系統(tǒng)和方法還積極地(pro-active)利用各種持有、控制或擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的方法去影響期望的金融結(jié)果(financialresult)。本發(fā)明還有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是，提供一種把不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)從靜態(tài)“固定資產(chǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)橛行胶獗砉芾淼闹匾暙I(xiàn)者的系統(tǒng)和方法。
以下通過(guò)參照


本發(fā)明的優(yōu)選實(shí)施例，來(lái)說(shuō)明本發(fā)明的附加特征和優(yōu)點(diǎn)，并且由此本發(fā)明的附加特征和優(yōu)點(diǎn)將變得清楚。

圖1說(shuō)明了在本發(fā)明實(shí)施例中評(píng)價(jià)用于控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)的一般過(guò)程。
圖2所示的過(guò)程重點(diǎn)說(shuō)明了在本發(fā)明實(shí)施例中的用于融資結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則開(kāi)發(fā)和模型改進(jìn)。
圖3所示的連續(xù)處理過(guò)程重點(diǎn)說(shuō)明了在本發(fā)明實(shí)施例中的用于融資結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換。
圖4所示的繼續(xù)過(guò)程重點(diǎn)說(shuō)明了在本發(fā)明實(shí)施例中的用于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)處理及融資結(jié)構(gòu)的評(píng)分和分等。
圖5顯示了可用于控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的多種融資結(jié)構(gòu)的“擁有”對(duì)“租賃”譜圖(spectrum)。
具體實(shí)施例方式
本發(fā)明涉及一種評(píng)價(jià)各種融資結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)和方法，各種融資結(jié)構(gòu)可用于個(gè)人或?qū)嶓w，例如政府實(shí)體、公司實(shí)體或者對(duì)本領(lǐng)域普通技術(shù)人員顯而易見(jiàn)的其它任何實(shí)體，去控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。尤其是，可利用計(jì)算機(jī)輸入與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)的信息，并通過(guò)計(jì)算機(jī)處理器計(jì)算該輸入的信息，以確定不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的最佳融資結(jié)構(gòu)。可以以一種簡(jiǎn)單的形式顯示分析結(jié)果，以通知用戶哪種特殊的融資結(jié)構(gòu)最適于特定的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。
參照附圖，其中相似的附圖標(biāo)記指相似的功能部件，圖1顯示了用于從多種融資結(jié)構(gòu)確定最佳融資結(jié)構(gòu)的總體過(guò)程1。準(zhǔn)則開(kāi)發(fā)步驟10用于評(píng)價(jià)客戶和確定項(xiàng)目的范圍。準(zhǔn)則開(kāi)發(fā)步驟10還用于確定意圖用于控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的可能融資結(jié)構(gòu)，以及定義用于確定最佳融資結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵準(zhǔn)則。另外，開(kāi)發(fā)一種用于評(píng)價(jià)和比較不同的融資結(jié)構(gòu)的模型。
在準(zhǔn)則開(kāi)發(fā)步驟10之后，通過(guò)模型改進(jìn)步驟12對(duì)已開(kāi)發(fā)的模型進(jìn)行改進(jìn)。模型改進(jìn)步驟12包括決策矩陣的開(kāi)發(fā)，以及可用于提取被開(kāi)發(fā)模型中的特定財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)。在模型改進(jìn)步驟12中被提取的特定財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)可以用于數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換步驟14中，該數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換步驟14用于把特定財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金價(jià)值(例如美元)和面積價(jià)值(例如平方英尺)，或者其它任何對(duì)本領(lǐng)域普通技術(shù)人員顯而易見(jiàn)的價(jià)值。然后可進(jìn)行數(shù)據(jù)處理步驟16，以根據(jù)在數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換步驟14中提供的信息確定現(xiàn)金流動(dòng)分析。數(shù)據(jù)處理步驟16可以制定用于模型的金融假設(shè)(financial assumption)。而且，在數(shù)據(jù)處理步驟16中可確定非金融指標(biāo)，以量化非金融的或定性的數(shù)據(jù)。
對(duì)金融或量化的數(shù)據(jù)和非金融或定性的數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)和評(píng)分，并根據(jù)其得分對(duì)各種融資結(jié)構(gòu)分等。可通過(guò)評(píng)分與分等步驟18完成這些，評(píng)分與分等步驟18可用于將分析結(jié)果呈現(xiàn)給期望通過(guò)融資結(jié)構(gòu)之一控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的實(shí)體。
與被開(kāi)發(fā)的模型相關(guān)的信息以及被評(píng)價(jià)的金融和非金融因素被輸入到計(jì)算機(jī)處理器中，計(jì)算機(jī)處理器可以存儲(chǔ)和處理被輸入的數(shù)據(jù)。計(jì)算機(jī)處理器典型地包括輸入設(shè)備例如鍵盤(pán)或鼠標(biāo)，處理裝置，用于存儲(chǔ)信息的數(shù)據(jù)庫(kù)，以及輸出裝置例如打印機(jī)或監(jiān)視器。處理器可以以本領(lǐng)域普通技術(shù)人員熟悉的任何方式操縱數(shù)據(jù)。優(yōu)選地，信息被輸入到微軟Excel(Microsoft Excel)電子表格和用于處理和/或操縱信息的數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)用程序中。
當(dāng)然，以上一般過(guò)程可用于任何實(shí)體，以及實(shí)體所期望的任何不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。以下描述如何利用步驟10-18中每一個(gè)步驟確定最佳融資結(jié)構(gòu)的特定例子。
圖2說(shuō)明了用于實(shí)現(xiàn)本發(fā)明的特殊過(guò)程50。當(dāng)然，該特殊過(guò)程50可能是特定于特殊的實(shí)體，并且該過(guò)程的變化可用于其它實(shí)體，對(duì)于本領(lǐng)域技術(shù)人員而言這一點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。在圖2中專(zhuān)門(mén)定義了如圖1所示的準(zhǔn)則開(kāi)發(fā)步驟10。在準(zhǔn)則開(kāi)發(fā)步驟10中必需的第一步是定義項(xiàng)目目標(biāo)(project objective)，如步驟52所示。另外，通過(guò)步驟54定義客戶組。通過(guò)步驟56設(shè)計(jì)會(huì)面調(diào)查表(interview questionnaire)，通過(guò)步驟58進(jìn)行主管人員會(huì)面(executive interview)。接下來(lái)，通過(guò)步驟60檢查公司文件。被檢查的特定公司文件包括年度報(bào)告、10K和10Q財(cái)務(wù)報(bào)表和新聞稿(press release)。當(dāng)然，可以通過(guò)步驟62為特殊的信息例如發(fā)布的信息，檢查和分析其它文件。執(zhí)行這些預(yù)備步驟52-62，以通過(guò)步驟64定義關(guān)鍵的金融和非金融的準(zhǔn)則、假設(shè)以及性能度量，在對(duì)用于控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)的評(píng)價(jià)中，步驟64是重要的。
一旦通過(guò)步驟64確定和定義了信息，小組(team)就通過(guò)步驟66設(shè)計(jì)比率公式(ratio formula)。而且，由執(zhí)行組通過(guò)步驟68檢查在步驟64中確定和定義的信息，并通過(guò)步驟70設(shè)計(jì)用于各種金融和非金融的準(zhǔn)則、假設(shè)和性能度量的權(quán)重和優(yōu)先權(quán)。通過(guò)步驟72改進(jìn)準(zhǔn)則，并應(yīng)該在小組中達(dá)成一致意見(jiàn)。
另外，應(yīng)該通過(guò)步驟74檢查客戶不動(dòng)產(chǎn)證券資產(chǎn)(portfolio)，以開(kāi)始確定關(guān)于客戶期望通過(guò)融資結(jié)構(gòu)控制的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的關(guān)鍵信息。而且，應(yīng)該通過(guò)步驟76確定和模擬各種融資結(jié)構(gòu)。
圖5說(shuō)明了可用于獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)的類(lèi)型譜圖(spectrum)100。譜圖100被排列成在第一側(cè)顯示所有權(quán)104(代表對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的完全(或近似完全)控制)，且在第二側(cè)顯示租賃106(代表以不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)租賃的形式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的最小程度控制)。在所有權(quán)104與租賃106之間顯示了代表性的融資結(jié)構(gòu)?！八袡?quán)”的例子有實(shí)體可以利用公司基金108擁有，可以利用債務(wù)110擁有，可以利用不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REIT)112擁有，以及可以通過(guò)合伙114或合資116擁有。這些所有權(quán)結(jié)構(gòu)每一種的成本和效益都隨所有權(quán)程度和/或控制程度而各不相同。應(yīng)該注意，這一系列融資結(jié)構(gòu)并不表示所有的融資結(jié)構(gòu)。
而且，每種融資結(jié)構(gòu)可以以多種不同方式影響公司度量(corporatemetric)。本發(fā)明試圖使用對(duì)本領(lǐng)域普通技術(shù)人員顯而易見(jiàn)的任何類(lèi)型融資結(jié)構(gòu)。對(duì)于實(shí)體理想的特殊融資結(jié)構(gòu)可能取決于多種因素，包括例如實(shí)體的財(cái)務(wù)狀況，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的用途，以及/或不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的狀況或情況。當(dāng)然，還可包括其它許多因素，這一點(diǎn)對(duì)于本領(lǐng)域普通技術(shù)人員是顯而易見(jiàn)的。
仍然參照?qǐng)D2，詳述模型改進(jìn)步驟12。特別是，模型改進(jìn)步驟12包括步驟150，步驟150可用于提取特定的財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)，在通過(guò)步驟74檢查完客戶不動(dòng)產(chǎn)證券資產(chǎn)(portfolio)之后要對(duì)該特定的財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)試。一旦提取了特定的財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)，就通過(guò)步驟152將該財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)輸入數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換模塊中，如圖3所示。
而且，在通過(guò)步驟72改進(jìn)了準(zhǔn)則，并且小組對(duì)關(guān)鍵的金融和非金融的準(zhǔn)則、假設(shè)和性能度量達(dá)成一致意見(jiàn)之后，小組通過(guò)步驟154為執(zhí)行報(bào)告(executive report)或?qū)⒃诟鞣N融資結(jié)構(gòu)被評(píng)價(jià)之后產(chǎn)生的報(bào)告定義格式。而且，在通過(guò)步驟66設(shè)計(jì)了比率公式(ratio formula)之后，通過(guò)步驟156改進(jìn)各種決策矩陣。而且，在通過(guò)步驟76模擬了各種融資結(jié)構(gòu)之后，通過(guò)步驟158改進(jìn)現(xiàn)金流動(dòng)格式。利用步驟154、156和158，通過(guò)步驟160改進(jìn)決策模型和矩陣。在小組仔細(xì)地檢查之后，一旦已改進(jìn)了決策模型和矩陣，則模型就應(yīng)該處于這樣一種狀態(tài)，由此金融或定量的和非金融或定性的信息可以被輸入模型中，以確定最佳融資結(jié)構(gòu)。
圖3說(shuō)明了圖1所示的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換步驟14的詳細(xì)過(guò)程。特別是，取決于度量的類(lèi)型，多種信息被輸入模型中，以便被轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金和/或平方英尺。通過(guò)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換步驟14被輸入和轉(zhuǎn)換的信息可能是1.用于設(shè)定貨幣和度量單位的信息，包括國(guó)家、貨幣、貨幣符號(hào)以及外匯匯率(本國(guó)貨幣對(duì)美國(guó)貨幣)。這是通過(guò)步驟170-176實(shí)現(xiàn)的，如圖3所示。
2.關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)狀況的信息，包括獲得/建造的年份，包括土地成本的原始成本，建筑成本和自獲得之后的附加TI，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)值，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的多年累積貶值，建筑面積，土地面積，土地/建筑比，資本準(zhǔn)備金(capital reserve)/建筑物維修(典型地以“貨幣單位/面積/年”度量)，起始財(cái)政年度，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的租期或占有期。該信息可通過(guò)步驟178被輸入模型中，如圖3所示。
3.按市價(jià)計(jì)算的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的殘值的信息，包括如何報(bào)告價(jià)值(例如作為市場(chǎng)價(jià)值的百分?jǐn)?shù)變化(percent change))，歷史市場(chǎng)趨勢(shì)年度百分?jǐn)?shù)變化，通貨膨脹率估計(jì)，附加的測(cè)試比率(tested rate)，包括委托和結(jié)算費(fèi)用的銷(xiāo)售成本(還包括檢驗(yàn)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、環(huán)境考察費(fèi)及其它費(fèi)用)。該信息可通過(guò)步驟180-186被輸入模型中，如圖3所示。而且，可以利用與殘值或百分?jǐn)?shù)變化和年度百分?jǐn)?shù)變化率相關(guān)的信息，通過(guò)步驟206確定殘余價(jià)格。
4.關(guān)于債務(wù)假設(shè)(debt assumption)的信息，包括貸款數(shù)額或本金余額，貸款對(duì)價(jià)值百分比(loan to value percentage)，開(kāi)始費(fèi)用，以及分期償還年數(shù)。該信息可通過(guò)步驟188被輸入模型中。
5.關(guān)于租賃假設(shè)(lease assumption)的信息，包括一合同年租金率(contractual year one rental rate)(典型地以平方英尺價(jià)格/一年表示)。該信息可通過(guò)步驟190被輸入模型中。
6.關(guān)于合租假設(shè)的信息，包括合租費(fèi)用(返計(jì)還原因素)，其包括安排者(arranger)費(fèi)用、核算費(fèi)用、法定費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、投資者費(fèi)用及其它費(fèi)用；以及第一年租金不變，其包括指數(shù)(對(duì)應(yīng)于合同期的經(jīng)費(fèi)(treasury))、利差幅度(margin of spread)及開(kāi)始費(fèi)用。該信息可通過(guò)步驟192被輸入。
7.關(guān)于其它融資結(jié)構(gòu)的信息，包括通過(guò)步驟194輸入的賒銷(xiāo)/回租信息，通過(guò)步驟196輸入的稅收推動(dòng)衡平租賃，通過(guò)步驟198輸入的合伙，通過(guò)步驟200輸入的不動(dòng)產(chǎn)投資信托，以及通過(guò)步驟202輸入的合資。當(dāng)然，關(guān)于其它融資結(jié)構(gòu)的信息可通過(guò)步驟203被輸入模型中，這一點(diǎn)對(duì)于本領(lǐng)域技術(shù)人員是顯而易見(jiàn)的。
當(dāng)然，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)和期望獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的實(shí)體，可以將其它任何信息輸入模型中，這一點(diǎn)對(duì)于本領(lǐng)域技術(shù)人員是顯而易見(jiàn)的。所有先前的信息被輸入模型中，從而信息可以被轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金金額(例如美元)或面積數(shù)量(例如平方英尺)。一旦通過(guò)步驟204將信息轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金金額或面積數(shù)量，就通過(guò)數(shù)據(jù)處理步驟16處理轉(zhuǎn)換后的信息，將參照?qǐng)D4進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。
通過(guò)數(shù)據(jù)處理步驟16將來(lái)自如圖3所示的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換步驟14的信息輸入模型中，以便根據(jù)圖4詳述的數(shù)據(jù)處理步驟16，通過(guò)步驟250確定現(xiàn)金流動(dòng)分析。另外，利用其它的信息通過(guò)步驟250實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流動(dòng)分析。例如，可以利用以下信息關(guān)于公司或?qū)嶓w的信息，包括未償清的和減損的平均普通股數(shù)，平衡表信息例如總資產(chǎn)，平均總資產(chǎn)，流動(dòng)負(fù)債，其它負(fù)債(包括長(zhǎng)期債務(wù))，股東權(quán)益，周轉(zhuǎn)資本和長(zhǎng)期債務(wù)，包括凈銷(xiāo)售額和利息費(fèi)用的收益表，費(fèi)用增長(zhǎng)率，國(guó)庫(kù)指數(shù)，利差幅度，資本成本(EVA資本費(fèi)用)以及稅率。通過(guò)步驟252-262將該信息輸入模型中，并進(jìn)行處理。而且，利用國(guó)庫(kù)指數(shù)和利差幅度通過(guò)步驟264確定貼現(xiàn)率，并利用貼現(xiàn)率和公司稅率通過(guò)步驟266確定稅后貼現(xiàn)率。在此給出的與金融或定量的因素有關(guān)的信息被處理為現(xiàn)金流動(dòng)數(shù)據(jù)表。該信息進(jìn)一步被處理為多種性能度量，如下所示財(cái)政實(shí)力度量活動(dòng)現(xiàn)金流動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金流動(dòng)減去(加上)周轉(zhuǎn)資本的增加(減少)(不包括現(xiàn)金、適銷(xiāo)證券和短期債務(wù)的變化)。
債務(wù)對(duì)資本(長(zhǎng)期債務(wù)加上本年到期債務(wù)、商業(yè)票據(jù)以及其它短期債務(wù))除以(長(zhǎng)期債務(wù)加上本年到期債務(wù)、商業(yè)票據(jù)以及其它短期債務(wù)加上股東權(quán)益加上少數(shù)權(quán)益)。
EBIT盈利對(duì)利息比付利息和納稅之前的連續(xù)營(yíng)運(yùn)所得收益除以在減去資本化利息和利息收益之前的總利息。
收益性比率每股基本收益(來(lái)自連續(xù)營(yíng)運(yùn))連續(xù)營(yíng)運(yùn)所得收益除以(未償清的普通股加上減損的潛在普通股的加權(quán)平均數(shù))。
減損的每股收益(來(lái)自連續(xù)營(yíng)運(yùn))連續(xù)營(yíng)運(yùn)所得收益除以(未償清的普通股加上減損的潛在普通股的加權(quán)平均數(shù))。
作為凈銷(xiāo)售額百分比的銷(xiāo)售、綜合和管理(S.G.A)銷(xiāo)售、綜合和管理費(fèi)用除以凈銷(xiāo)售額。
管理有效性股本收益率連續(xù)營(yíng)運(yùn)所得收益除以平均股東權(quán)益。
總資本收益率連續(xù)營(yíng)運(yùn)所得收益除以(平均長(zhǎng)期債務(wù)加上本年到期債務(wù)、商業(yè)票據(jù)以及其它短期債務(wù)加上股東權(quán)益加上少數(shù)權(quán)益)。
資產(chǎn)收益率連續(xù)營(yíng)運(yùn)所得收益除以平均總資產(chǎn)。
作為銷(xiāo)售額百分比的周轉(zhuǎn)資本(流動(dòng)資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債)除以凈銷(xiāo)售額。
效率每雇員凈收益凈收益除以總雇員。
其它EVA稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(NOPAT)減去(資本成本乘以平均調(diào)節(jié)凈資產(chǎn))。
當(dāng)然，可以根據(jù)被輸入模型中的信息產(chǎn)生其它性能度量，這一點(diǎn)對(duì)于本領(lǐng)域技術(shù)人員是顯而易見(jiàn)的。以上顯示了可能有用的特殊性能度量的代表性例子，而且本發(fā)明不限于此。
如上所述的性能度量被呈現(xiàn)在一張或多張現(xiàn)金流動(dòng)表中，在通過(guò)步驟250進(jìn)行現(xiàn)金流動(dòng)分析之后創(chuàng)建現(xiàn)金流動(dòng)表。系統(tǒng)的用戶可以利用現(xiàn)金流動(dòng)表幫助確定用戶應(yīng)該使用哪種融資結(jié)構(gòu)取控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。現(xiàn)金流動(dòng)表給出如上述計(jì)算的多種性能度量。而且，產(chǎn)生的現(xiàn)金流動(dòng)表可以顯示融資結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵性能度量的比較。例如，現(xiàn)金流動(dòng)表可以顯示本財(cái)政年度(或不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)控制的第一年)的收益表，該收益表顯示費(fèi)用、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、其它費(fèi)用或收益、所得稅之前的收益或虧損，以及來(lái)自連續(xù)營(yíng)運(yùn)的收益或虧損。而且，現(xiàn)金流動(dòng)表可以顯示平衡表，該平衡表顯示現(xiàn)金和/或財(cái)產(chǎn)資產(chǎn)以及負(fù)債和股東權(quán)益。另外，在現(xiàn)金流動(dòng)表上可顯示現(xiàn)金流動(dòng)，以及平衡表影響、P&L成本影響、信貸風(fēng)險(xiǎn)以及收益性比率。當(dāng)然，現(xiàn)金流動(dòng)表可以顯示其它信息，這一點(diǎn)對(duì)于本領(lǐng)域普通技術(shù)人員是顯而易見(jiàn)的。
把被輸入模型中且被處理為現(xiàn)金流動(dòng)分析和比率計(jì)算的金融信息應(yīng)用于正在被評(píng)價(jià)的每種融資結(jié)構(gòu)，以便通過(guò)評(píng)分矩陣確定融資結(jié)構(gòu)的相對(duì)等級(jí)，該評(píng)分矩陣用于通過(guò)步驟282確定金融或定量的得分。相對(duì)等級(jí)然后作為該特殊金融因素的指標(biāo)值。例如，對(duì)于可以根據(jù)步驟250由現(xiàn)金流動(dòng)分析確定的稅后凈現(xiàn)值因素，融資結(jié)構(gòu)“利用債務(wù)擁有”的等級(jí)可能高于“合租”或“租賃”。因此，假設(shè)只有“利用債務(wù)擁有”、“合租”和“租賃”融資結(jié)構(gòu)正在被評(píng)價(jià)，“利用債務(wù)擁有”融資結(jié)構(gòu)將獲得相對(duì)等級(jí)(此后稱(chēng)為“指標(biāo)值”)“3”，“合租”融資結(jié)構(gòu)將獲得相對(duì)等級(jí)“2”，“租賃”融資結(jié)構(gòu)將獲得相對(duì)等級(jí)“1”。然而，應(yīng)該注意，可以利用任何系統(tǒng)確定金融因素的指標(biāo)值，這一點(diǎn)對(duì)于本領(lǐng)域普通技術(shù)人員是顯而易見(jiàn)的。如上所述的相對(duì)等級(jí)可能不能充分地指示每種融資結(jié)構(gòu)的金融因素之間的真實(shí)差異。例如，如果每種融資結(jié)構(gòu)的金融因素之間的差異極小，則實(shí)體可能不希望以整數(shù)對(duì)金融因素分等。
根據(jù)特殊金融結(jié)構(gòu)的重要性，對(duì)金融因素的相對(duì)等級(jí)和指標(biāo)值進(jìn)行加權(quán)。例如，對(duì)于特殊客戶和特殊不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，分配以下權(quán)重。通過(guò)步驟284使用輸入的權(quán)重，從而以上定義的每個(gè)因素可以被評(píng)分，并正確地用于確定每種融資結(jié)構(gòu)的總分。例如，稅后凈現(xiàn)值被賦予的權(quán)重為50％；EVA被賦予的權(quán)重為10％；平衡表影響(包括總債務(wù)對(duì)資本和資本需求量)被平均，且賦予的權(quán)重為5％；P&L成本影響(包括對(duì)連續(xù)營(yíng)運(yùn)所得收益的第一年影響以及對(duì)連續(xù)營(yíng)運(yùn)所得收益的12年累積影響)被平均，且賦予的權(quán)重為15％；信貸風(fēng)險(xiǎn)(包括EBIT盈利對(duì)利息、EBITDA盈利對(duì)利息、活動(dòng)現(xiàn)金流動(dòng)對(duì)總債務(wù)以及營(yíng)運(yùn)所得資金對(duì)總債務(wù))被平均，且賦予的權(quán)重為15％；以及收益性比率(包括來(lái)自連續(xù)營(yíng)運(yùn)的減損的每股收益(EPS)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/凈銷(xiāo)售額、資產(chǎn)收益率、股本收益率以及總資本收益率)被平均，且賦予的權(quán)重為5％。當(dāng)然，基于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)和實(shí)體的情況，這些權(quán)重是特定于特殊的實(shí)體的。其它的權(quán)重可用于其它實(shí)體，且本發(fā)明不限于此。把權(quán)重應(yīng)用于指標(biāo)值，并進(jìn)行求和，以給出每種融資結(jié)構(gòu)的總定量得分。
而且，在數(shù)據(jù)處理步驟16中，與非金融或定性的因素相關(guān)的信息被輸入模型中。與非金融或定性的因素相關(guān)的信息可能包括以下1.通過(guò)步驟268輸入的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的戰(zhàn)略重要性(可通過(guò)269輸入核心的或非核心的)。
2.通過(guò)步驟270輸入的財(cái)產(chǎn)特征，包括例如財(cái)產(chǎn)類(lèi)型(生產(chǎn)設(shè)施、倉(cāng)庫(kù)分配器(warehouse-distributor)、辦公設(shè)備、技術(shù)設(shè)施或其它)和設(shè)備尺寸，被保險(xiǎn)者更換成本、設(shè)備成本(承租方特定的改善和總的改善)?？衫秘?cái)產(chǎn)特征通過(guò)步驟271確定市場(chǎng)價(jià)值對(duì)更換成本，以及通過(guò)步驟273確定TI％總成本。
3.還有，通過(guò)步驟272輸入的占有問(wèn)題，例如承約期(＜5年、5-9年或＜10年)，占有的確實(shí)性(“低”確實(shí)性、“中”確實(shí)性或“高”確實(shí)性的值)，以及靈活性例如環(huán)境的控制(“非關(guān)鍵的”、“次重要的”或“重要的”)，從而可通過(guò)步驟275進(jìn)行控制重要性確定。
4.通過(guò)步驟274輸入的市場(chǎng)問(wèn)題例如流動(dòng)性，包括價(jià)值保持(即市場(chǎng)一致性，或者財(cái)產(chǎn)是具有“高”、“中”還是“低”的共同市場(chǎng)用途和接受度)，以及處理的容易度(包括例如以下因素“首要的”(對(duì)于人口大于一百萬(wàn)的都市人口區(qū))、“次要的”(人口在150000至一百萬(wàn)之間)或“第三位的”(人口小于150000)的市場(chǎng)規(guī)模；“供給過(guò)多”、“平衡”或“供應(yīng)不足”的市場(chǎng)質(zhì)量；以及“向下”、“平直”或“向上”的租金價(jià)值趨勢(shì))。而且，可通過(guò)步驟277確定地域空間因素的百分比。
5.可根據(jù)步驟275將其它與非金融或定性的因素相關(guān)的信息輸入模型中，這一點(diǎn)對(duì)于本領(lǐng)域普通技術(shù)人員是顯而易見(jiàn)的。本發(fā)明不限于以上根據(jù)與非金融因素相關(guān)的信息描述的信息。
而且，根據(jù)特殊的非金融或定性的因素如何應(yīng)用于特殊的融資結(jié)構(gòu)，將指標(biāo)值分配給非金融或定性的因素。例如，下表顯示了如何對(duì)以下三種融資結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)非金融或定性因素的分析利用債務(wù)擁有、合租以及租賃。表1顯示了怎樣根據(jù)特殊的定性因素對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的“利用債務(wù)擁有”融資結(jié)構(gòu)的重要性，對(duì)每個(gè)定性因素進(jìn)行量化，以及給為每個(gè)定性因素分配指標(biāo)值。
表1“利用債務(wù)擁有”融資結(jié)構(gòu)的定性因素的指標(biāo)值


對(duì)每個(gè)定性因素進(jìn)行評(píng)分，如以上所示的針對(duì)“利用債務(wù)擁有”融資結(jié)構(gòu)的表1中所定義的。表2顯示了類(lèi)似的表，但是其針對(duì)“合租”融資結(jié)構(gòu)，而不是針對(duì)表1所示的“利用債務(wù)擁有”。
表2“合租”融資結(jié)構(gòu)的定性因素的指標(biāo)值


對(duì)每個(gè)定性因素進(jìn)行評(píng)分，如以上所示的針對(duì)“合租”融資結(jié)構(gòu)的表2中定義的。注意“合租”的某些指標(biāo)值不同于“利用債務(wù)擁有”。例如，更短的承約期可能適于合租。因此“＜5”年那一項(xiàng)可能被賦予最高的指標(biāo)值。然而長(zhǎng)的承約期可能適于“利用債務(wù)擁有”融資結(jié)構(gòu)。因此，如表1所示，“＜5”年那一項(xiàng)可能被賦予最低的指標(biāo)值。表3顯示了類(lèi)似的表，但是其針對(duì)“租賃”，而不是表1和表2所示的“利用債務(wù)擁有”或“合租”。
表3“租賃”融資結(jié)構(gòu)的定性因素的指標(biāo)值


對(duì)每個(gè)定性因素進(jìn)行評(píng)分，如以上所示的相對(duì)“租賃”融資結(jié)構(gòu)的表3中定義的。而且，類(lèi)似的表可以被設(shè)計(jì)并用于圖5所示的每種融資結(jié)構(gòu)，以及用于對(duì)本領(lǐng)域普通技術(shù)人員顯而易見(jiàn)的其它任何融資結(jié)構(gòu)，這取決于針對(duì)特殊不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)被評(píng)價(jià)的融資結(jié)構(gòu)的類(lèi)型。然而，應(yīng)該注意，可以利用任何系統(tǒng)確定非金融因素的指標(biāo)值，這一點(diǎn)對(duì)于本領(lǐng)域普通技術(shù)人員是顯而易見(jiàn)的。如上所述的指標(biāo)值可能不能充分地指示每種融資結(jié)構(gòu)的金融因素之間的真實(shí)差異。例如，如果每種融資結(jié)構(gòu)的金融因素之間的差異極小，則實(shí)體可能不希望為非金融因素分配如上所述的指標(biāo)值。在該實(shí)例中，指標(biāo)值沒(méi)有公平地和準(zhǔn)確地表示每種融資結(jié)構(gòu)的非金融因素之間的真實(shí)差異。
在根據(jù)定性因素如何作用于每種融資結(jié)構(gòu)來(lái)為每個(gè)定性因素分配指標(biāo)值之后，對(duì)每個(gè)定性指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)并求和，以得到每種融資結(jié)構(gòu)的總定性得分。根據(jù)這些因素的重要性對(duì)這些因素進(jìn)行評(píng)分和加權(quán)，并根據(jù)非金融因素的權(quán)重計(jì)算總得分。
例如，非金融或定性的因素被賦予的權(quán)重如下不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的戰(zhàn)略重要性被賦予的權(quán)重為15％；財(cái)產(chǎn)特征(包括設(shè)備尺寸、更換成本、用戶特定程度(degree user specific)和市場(chǎng)價(jià)值/帳面價(jià)值)被平均，且賦予的權(quán)重為23％；占有問(wèn)題(包括承約期、占有確實(shí)性和靈活性)被平均，且賦予的權(quán)重為30％；市場(chǎng)問(wèn)題(包括流動(dòng)性，其包括價(jià)值保持或市場(chǎng)一致性；以及處理容易度，其包括市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)質(zhì)量、租金/價(jià)值趨勢(shì)和地域的用戶百分?jǐn)?shù))被平均，且賦予的權(quán)重為32％。權(quán)重作用于指標(biāo)值，并被求和，以給出每種融資結(jié)構(gòu)的總定性得分。當(dāng)然，如果確定特殊的因素應(yīng)該被賦予或大或小的權(quán)重，可以適當(dāng)?shù)馗淖儥?quán)重。
一旦計(jì)算了每種融資結(jié)構(gòu)的定量和定性總得分，可以很容易地通過(guò)步驟286對(duì)每種融資結(jié)構(gòu)分等，并且與其它融資結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)進(jìn)行比較，從而確定最佳的融資結(jié)構(gòu)。典型地，對(duì)定量的和定性的總得分求和，以產(chǎn)生綜合的總得分。然后通過(guò)步驟286對(duì)每種融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分等。一般，具有最高總得分的融資結(jié)構(gòu)代表應(yīng)該用于控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的最佳融資結(jié)構(gòu)。
在計(jì)算每種融資結(jié)構(gòu)的總得分之后，通過(guò)步驟287進(jìn)行靈敏度分析。又被稱(chēng)為殘值靈敏度分析的靈敏度分析對(duì)每種融資結(jié)構(gòu)的稅后凈現(xiàn)值進(jìn)行量化，并畫(huà)出其與市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率的函數(shù)關(guān)系曲線。靈敏度分析顯示了是否要補(bǔ)償不定條件，即分析者可以確定成本對(duì)適中的預(yù)測(cè)變化的靈敏度。
一旦通過(guò)考慮金融(或定量的)因素和非金融(或定性的)因素確定了每種融資結(jié)構(gòu)的總得分，并且通過(guò)步驟287完成了靈敏度分析，就通過(guò)步驟288以綜合報(bào)告的表現(xiàn)方式給出評(píng)價(jià)的結(jié)果。綜合報(bào)告包括執(zhí)行綜合報(bào)告，該執(zhí)行綜合報(bào)告顯示了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的描述，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)使用的描述，以及受影響的營(yíng)業(yè)單位的位置。還顯示了最佳融資結(jié)構(gòu)，并且以以下方式對(duì)融資結(jié)構(gòu)的相對(duì)等級(jí)進(jìn)行分類(lèi)通過(guò)現(xiàn)金流動(dòng)，包括稅后凈現(xiàn)值和附加的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；通過(guò)帳面收入或虧損，包括對(duì)連續(xù)營(yíng)運(yùn)所得收益的第一年影響以及對(duì)連續(xù)營(yíng)運(yùn)所得收益的12年累積影響。而且，執(zhí)行綜合報(bào)告還可以顯示殘值靈敏度分析，該殘值靈敏度分析顯示了作為市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率函數(shù)的稅后凈現(xiàn)值。然而，可以利用任何性能度量對(duì)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分類(lèi)，這一點(diǎn)對(duì)于本領(lǐng)域普通技術(shù)人員是顯而易見(jiàn)的。結(jié)果的表示還可以顯示對(duì)本領(lǐng)域普通技術(shù)人員顯而易見(jiàn)的其它結(jié)果。
例子圖6A-6D顯示了針對(duì)特殊實(shí)體被評(píng)價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的特殊例子。在該例子中，只對(duì)三種融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)價(jià)“利用債務(wù)擁有”；“合租”；以及“租賃”。而且，執(zhí)行各個(gè)步驟，包括準(zhǔn)則開(kāi)發(fā)步驟10、模型改進(jìn)步驟12、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換步驟14以及數(shù)據(jù)處理步驟16，如以上參照?qǐng)D1-5所述的。
圖6A顯示了如何根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)和實(shí)體評(píng)價(jià)金融因素。如圖6A所示，對(duì)每個(gè)金融或定量的因素進(jìn)行分等。某些金融因素具有可以被包含在特殊金融因素分組中的從屬因素或性能度量。例如，“平衡表影響”具有“總債務(wù)對(duì)資本”和“資本需求量”從屬因素。為了確定每個(gè)具有從屬因素的金融因素的得分，對(duì)從屬因素進(jìn)行平均，以獲得該金融因素的總平均得分。因此，對(duì)于在“利用債務(wù)擁有”融資結(jié)構(gòu)下的“平衡表影響”，“總債務(wù)對(duì)資本”從屬因素的得分為“1”，同時(shí)“資本需求量”從屬因素的得分也為“1”，從而“平衡表影響”的總平均得分為“1”。
而且，根據(jù)金融因素相對(duì)總金融或定量得分的重要性，對(duì)每個(gè)金融因素的總得分進(jìn)行加權(quán)。例如稅后凈現(xiàn)值金融因素對(duì)于金融或定量的得分比較重要，從而它被賦予的權(quán)重為50％。為每種融資結(jié)構(gòu)對(duì)每個(gè)金融因素進(jìn)行評(píng)分，如圖6A所示，以及根據(jù)每個(gè)金融因素的相對(duì)重要性對(duì)其總得分進(jìn)行加權(quán)之后，計(jì)算每種融資結(jié)構(gòu)的總得分，并對(duì)該總得分進(jìn)行平均。對(duì)于“利用債務(wù)擁有”融資結(jié)構(gòu)，加權(quán)平均得分為2.79；對(duì)于“合租”融資結(jié)構(gòu)，加權(quán)平均得分為2.09；以及對(duì)于“租賃”融資結(jié)構(gòu)，加權(quán)平均得分為1.03。
圖6B顯示了如何對(duì)非金融或定性的因素進(jìn)行評(píng)分。例如，作為“利用債務(wù)擁有”和“合租”融資結(jié)構(gòu)的核心不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，“戰(zhàn)略重要性”的得分為“3”，但是作為“租賃”融資結(jié)構(gòu)的核心不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，“戰(zhàn)略重要性”的得分為“1”，這表示就不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)作為實(shí)體的“核心”資產(chǎn)的重要性而言，“租賃”融資結(jié)構(gòu)小于“利用債務(wù)擁有”或“合租”融資結(jié)構(gòu)。
計(jì)算得分，并對(duì)得分加權(quán)，如圖6C所示。類(lèi)似地，非金融因素可能有從屬因素，對(duì)這些從屬因素進(jìn)行平均以給出總的非金融因素得分，然后根據(jù)總的非金融因素得分的重要性對(duì)其進(jìn)行加權(quán)。在該例子中，“利用債務(wù)擁有”融資結(jié)構(gòu)的得分為2.25；“合租”融資結(jié)構(gòu)的得分為2.29；以及“租賃”融資結(jié)構(gòu)的得分為1.88。
圖6D顯示了組合評(píng)分矩陣，該組合評(píng)分矩陣概括了按金融和非金融分類(lèi)的針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)和實(shí)體的每種融資結(jié)構(gòu)得分。圖6D根據(jù)針對(duì)金融因素和非金融因素計(jì)算的得分，顯示了每種融資結(jié)構(gòu)的相對(duì)等級(jí)。在該例子中，金融得分等級(jí)如下利用債務(wù)擁有(最高)；合租；以及租賃(最低)。另外，非金融得分等級(jí)如下合租(最高)；利用債務(wù)擁有；以及租賃(最低)。金融得分和非金融得分可以維持它們的獨(dú)立性，以告知實(shí)體關(guān)于如何針對(duì)金融和非金融類(lèi)別對(duì)每種融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分等。實(shí)體可能期望這樣獲得信息，這是因?yàn)橐圆煌姆绞綄?duì)每種融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)分，并且把得分結(jié)合起來(lái)可能不能準(zhǔn)確地反映最佳的融資結(jié)構(gòu)。因此，實(shí)體可以決定金融和非金融中的哪一類(lèi)更加重要，尤其是當(dāng)這兩類(lèi)指示不同的最佳融資結(jié)構(gòu)的時(shí)候，如以上例子中所示。
然而，實(shí)體可能希望累積金融和非金融的得分，以獲得綜合的總得分。然后，實(shí)體可以推斷具有最高總得分的融資結(jié)構(gòu)就是最佳融資結(jié)構(gòu)。對(duì)加權(quán)的得分求和，具有最高得分的融資結(jié)構(gòu)是“利用債務(wù)擁有”，由此指示利用“利用債務(wù)擁有”融資結(jié)構(gòu)是實(shí)體用來(lái)控制該特殊不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的最佳融資結(jié)構(gòu)。
應(yīng)該理解，對(duì)于本領(lǐng)域技術(shù)人員，對(duì)在此描述的優(yōu)選實(shí)施例的各種改變和更改是顯而易見(jiàn)的?？梢圆槐畴x本發(fā)明的精神和范圍以及不減小其伴隨的優(yōu)點(diǎn)，對(duì)本發(fā)明進(jìn)行這樣的改變和更改。因此，這種改變和更改被包括在本發(fā)明的附加權(quán)利要求中。
權(quán)利要求
1.一種用于評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)的方法，該方法包括以下步驟把信息輸入用于處理信息的裝置中，其中該信息包括與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)的金融數(shù)據(jù)和非金融數(shù)據(jù)；把金融數(shù)據(jù)和非金融數(shù)據(jù)處理為代表金融數(shù)據(jù)和非金融數(shù)據(jù)的指標(biāo)值；評(píng)價(jià)金融數(shù)據(jù)和非金融數(shù)據(jù)的指標(biāo)值，以獲得每種融資結(jié)構(gòu)的總得分；以及輸出每種融資結(jié)構(gòu)的總得分，以比較每種融資結(jié)構(gòu)的總得分。
2.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，還包括以下步驟分配并施加權(quán)重給指標(biāo)值，該權(quán)重代表每種融資結(jié)構(gòu)的金融數(shù)據(jù)和非金融數(shù)據(jù)的重要性；以及評(píng)價(jià)加權(quán)的金融數(shù)據(jù)和非金融數(shù)據(jù)，以獲得每種融資結(jié)構(gòu)的金融數(shù)據(jù)和非金融數(shù)據(jù)的總得分。
3.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，其中融資結(jié)構(gòu)包括所有權(quán)融資結(jié)構(gòu)和租賃權(quán)融資結(jié)構(gòu)。
4.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，其中可以從以下融資結(jié)構(gòu)組中選擇融資結(jié)構(gòu)利用公司基金擁有，利用債務(wù)擁有，不動(dòng)產(chǎn)投資信托，合伙，以及合資。
5.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，其中可以從以下融資結(jié)構(gòu)組中選擇融資結(jié)構(gòu)短期租賃，長(zhǎng)期租賃，賒銷(xiāo)/回租，稅收推動(dòng)衡平租賃，以及合租。
6.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，其中可以從以下融資結(jié)構(gòu)組中選擇融資結(jié)構(gòu)利用公司基金擁有，利用債務(wù)擁有，不動(dòng)產(chǎn)投資信托，合伙，合資，短期租賃，長(zhǎng)期租賃，賒銷(xiāo)/回租，稅收推動(dòng)衡平租賃，以及合租。
7.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，還包括步驟把金融數(shù)據(jù)處理為性能度量，并分配權(quán)重給性能度量，以確定金融數(shù)據(jù)總得分。
8.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，其中從以下金融數(shù)據(jù)組中選擇金融數(shù)據(jù)稅后凈現(xiàn)值因素，附加經(jīng)濟(jì)價(jià)值因素，總債務(wù)對(duì)資本因素，資本需求量因素，P&L成本影響因素，EBIT盈利對(duì)利息因素，EBITDA盈利對(duì)利息因素，活動(dòng)現(xiàn)金流動(dòng)對(duì)總債務(wù)因素；營(yíng)業(yè)所得資金對(duì)總債務(wù)因素，來(lái)自連續(xù)營(yíng)運(yùn)的減損的每股收益因素，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/凈銷(xiāo)售額因素，資產(chǎn)收益率因素，股本收益率因素，以及總資本收益率因素。
9.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，其中從以下非金融數(shù)據(jù)組中選擇非金融數(shù)據(jù)戰(zhàn)略重要性因素，設(shè)備尺寸因素，更換成本因素，用戶特定程度因素，市場(chǎng)價(jià)值/帳面價(jià)值因素，承約期因素，占有確實(shí)性因素，靈活性因素，市場(chǎng)一致性因素，市場(chǎng)規(guī)模因素，市場(chǎng)質(zhì)量因素，以及租金/價(jià)值趨勢(shì)因素。
10.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，其中信息與期望獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的實(shí)體的金融數(shù)據(jù)相關(guān)。
11.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，還包括步驟針對(duì)金融和非金融數(shù)據(jù)，評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)和期望獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的實(shí)體。
12.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，還包括以下步驟評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)和期望獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的實(shí)體；以及設(shè)計(jì)用于把金融和非金融信息處理為指標(biāo)值的模型。
13.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，其中對(duì)實(shí)體的評(píng)價(jià)包括檢查實(shí)體的文件以及會(huì)見(jiàn)實(shí)體中的人員。
14.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，還包括步驟把金融因素處理為期望獲得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的實(shí)體的性能度量。
15.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，還包括步驟在把指標(biāo)值分配給金融信息之前，把金融信息轉(zhuǎn)換為標(biāo)準(zhǔn)單位。
16.根據(jù)權(quán)利要求1所述的方法，還包括步驟對(duì)每種融資結(jié)構(gòu)執(zhí)行性能度量的靈敏度分析。
17.一種用于評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)，該系統(tǒng)包括用于輸入信息的裝置，其中信息包括與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)的金融數(shù)據(jù)和非金融數(shù)據(jù)；用于把金融數(shù)據(jù)和非金融數(shù)據(jù)處理為代表金融數(shù)據(jù)和非金融數(shù)據(jù)的指標(biāo)值的裝置；用于評(píng)價(jià)金融數(shù)據(jù)和非金融數(shù)據(jù)的指標(biāo)值以獲得每種融資結(jié)構(gòu)的總得分的裝置；以及用于輸出每種融資結(jié)構(gòu)的總得分以比較每種融資結(jié)構(gòu)的總得分的裝置。
18.根據(jù)權(quán)利要求17所述的系統(tǒng)，該系統(tǒng)還包括用于把權(quán)重分配給指標(biāo)值的裝置，該權(quán)重代表每種金融結(jié)構(gòu)的金融數(shù)據(jù)和非金融數(shù)據(jù)的重要性；以及用于評(píng)價(jià)加權(quán)的金融數(shù)據(jù)和非金融數(shù)據(jù)以獲得每種融資結(jié)構(gòu)的金融數(shù)據(jù)和非金融數(shù)據(jù)的總得分的裝置。
19.根據(jù)權(quán)利要求17所述的系統(tǒng)，其中可以從以下融資結(jié)構(gòu)組中選擇融資結(jié)構(gòu)利用公司基金擁有，利用債務(wù)擁有，不動(dòng)產(chǎn)投資信托，合伙，合資，短期租賃，長(zhǎng)期租賃，賒銷(xiāo)/回租，稅收推動(dòng)衡平租賃，以及合租。
20.根據(jù)權(quán)利要求17所述的系統(tǒng)，其中可以從以下非金融數(shù)據(jù)組中選擇非金融數(shù)據(jù)戰(zhàn)略重要性因素，設(shè)備尺寸因素，更換成本因素，用戶特定程度因素，市場(chǎng)價(jià)值/帳面價(jià)值因素，承約期因素，占有確實(shí)性因素，靈活性因素，市場(chǎng)一致性因素，市場(chǎng)規(guī)模因素，市場(chǎng)質(zhì)量因素，以及租金/價(jià)值趨勢(shì)因素。
全文摘要
一種用于評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)和方法。尤其是，本發(fā)明提供一種確定用于控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的最佳融資結(jié)構(gòu)的方法。用戶把與一項(xiàng)或多項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)的信息輸入系統(tǒng)中。系統(tǒng)分析輸入的信息，并對(duì)可以用于控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的各種融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)定，包括，例如個(gè)人或?qū)嶓w是應(yīng)該擁有、租賃不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，還是應(yīng)該通過(guò)另一種融資結(jié)構(gòu)控制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。
文檔編號(hào)G06Q40/00GK1568472SQ02819987
公開(kāi)日2005年1月19日 申請(qǐng)日期2002年8月15日 優(yōu)先權(quán)日2001年8月15日
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