專利名稱：使用不動產(chǎn)證券的不動產(chǎn)交易系統(tǒng)及其方法
技術(shù)領(lǐng)域：
本發(fā)明涉及不動產(chǎn)交易系統(tǒng)和方法，尤其是涉及使用不動產(chǎn)證券化(real estate securitization)的不動產(chǎn)交易系統(tǒng)和方法，所述系統(tǒng)和方法能夠通過證券化不動產(chǎn)并出售包括所有權(quán)證券和投資證券的多個分割證券，來減輕對居住權(quán)持有者和投資者的負擔。
2. 相關(guān)技術(shù)的討論
一般來說，因為不動產(chǎn)昂貴并呈現(xiàn)高度的個體性和地域性，投資者或管理人必須有大量的資金或?qū)I(yè)化的知識或經(jīng)驗，來將資金投資于不動產(chǎn)并管理不動產(chǎn)。此外，不動產(chǎn)的交易規(guī)模相對較大，而市場流動性(liquidity)低且流動力(fluidity)低。
當不動產(chǎn)停滯時，為了克服企業(yè)財政困難并重建企業(yè)組織而出售的不動產(chǎn)的數(shù)量以及由于失業(yè)原因而出售的不動產(chǎn)的數(shù)量快速增加，且不動產(chǎn)很難售出。這妨礙了企業(yè)組織的重建并增加了銀行機構(gòu)的呆賬，進而導(dǎo)致不動產(chǎn)的價格由于交易的劇烈減少而突然跌落。當不動產(chǎn)發(fā)展時，由于不動產(chǎn)特征的交易規(guī)模大和流動性低，具有少量資金的投資者不能容易地參 與不動產(chǎn)交易，這可能使不動產(chǎn)市場被風(fēng)險資本擾亂。
為了克服不動產(chǎn)的這種缺點，出現(xiàn)了使不動產(chǎn)市場與金融市場結(jié)合的
產(chǎn)品，如不動產(chǎn)基金和不動產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trast， REIT)。然而，由于存在具有高度流動性和高度收益性的可選投資產(chǎn)品， 上述動產(chǎn)并沒有普及。
不動產(chǎn)基金是用于不動產(chǎn)投資的資本的聚集，且專業(yè)人員將所聚集的 資本投資于各種謹慎選擇的不動產(chǎn)，如不動產(chǎn)發(fā)展、有利可圖的不動產(chǎn)、 項目融資和資產(chǎn)支持型證券(Asset Backed Securities, ABS ),并分配收入。 由投資于不動產(chǎn)的少量資金產(chǎn)生的收入被返回給投資者。
REIT與不動產(chǎn)基金相同的性質(zhì)在于它們都是在不動產(chǎn)的間接投資市 場中充當投資工具，但在法律性質(zhì)和結(jié)構(gòu)方面與不動產(chǎn)基金不同。REIT 是致力于投資不動產(chǎn)的股份公司，且必須有內(nèi)部資產(chǎn)管理功能，并持有一 定的資本。此外，因為它們具有股份公司的形式，所以REIT需要持有相 應(yīng)于70%以上資產(chǎn)的不動產(chǎn)，并且在將資本4殳資于不動產(chǎn)發(fā)展和借貨資本 中面臨困難。REIT是將投資產(chǎn)權(quán)(叫uity)作為小單位進行標準化和證券 化而產(chǎn)生的產(chǎn)品。也就是說，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)被分割成小單位，進行證券化， 并通過資本市場連接到多個投資者。特別是，REIT向擁有少量資金的投資 者提供投資于不動產(chǎn)的機會。
然而，投資基金和REIT都集中于投資，以便擁有少量資金的投資者 參與不動產(chǎn)投資。它們將不動產(chǎn)投資的很多投資者和資本有利地引導(dǎo)到不
動產(chǎn)市場中，并防止不動產(chǎn)市場被風(fēng)險資本擾亂。然而，投資基金和REIT 沒有考慮到如下事實不動產(chǎn)的根本目的不是投資，而是土地的實際居住 和使用。
因此，希望持有穩(wěn)定居住空間的人們忽視了現(xiàn)有不動產(chǎn)投資并不適合 于實際居住，且不參與不動產(chǎn)市場。另外，投資者將其目光從傳統(tǒng)的投資 方案轉(zhuǎn)移，因為在精選的不動產(chǎn)中進行目標投資是很困難的。
通信技術(shù)的發(fā)展產(chǎn)生了通過網(wǎng)絡(luò)如互聯(lián)網(wǎng)來提供不動產(chǎn)交易信息并
7且促成(broker)不動產(chǎn)交易的系統(tǒng)。然而，沒有針對實際居住者的進行 不動產(chǎn)交易的系統(tǒng)。例如，在名稱為"System and Method for Mediating Transactions in Real Estate Through Network" 的！韋國專利申；貪No. 10-2003-0033334和名稱為"Method for Real Estate Transaction with Escrow and Title Insurance through Computer Network" 的l韋國專利申i青No. 10-2004-0017945中，公開了 一種減輕通過網(wǎng)絡(luò)進行不動產(chǎn)交易的風(fēng)險的技 術(shù)。然而，這些方案針對現(xiàn)有的直接投資，其中不動產(chǎn)投資獲得不動產(chǎn)的 所有權(quán)是必要的。
作為結(jié)果，針對所有權(quán)獲得的直接投資在投資資金、累進稅和與交易 有關(guān)的稅方面，對投資者施加了負擔。僅僅針對產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)有不動產(chǎn)金融產(chǎn) 品不提供目標投資，且不能吸引投資者。希望使用財產(chǎn)的人們只以消費的 方式，如租賃，來參與不動產(chǎn)市場。同時，即使通信技術(shù)的發(fā)展導(dǎo)致基礎(chǔ) 設(shè)施能夠容易得到與不動產(chǎn)有關(guān)的信息，使用者也只利用關(guān)于不動產(chǎn)趨勢 的信息，以檢查空房的存在或關(guān)于待售不動產(chǎn)的信息。
因此，需要一種新的不動產(chǎn)交易系統(tǒng)和方法，該系統(tǒng)和方法能夠通過 利用現(xiàn)有的通信勤出設(shè)施來滿足投資者和實際居住者的需要。

發(fā)明內(nèi)容
為了解決與傳統(tǒng)不動產(chǎn)交易相關(guān)的上迷問題并提供各種額外的優(yōu)點， 本發(fā)明致力于使用不動產(chǎn)證券化的不動產(chǎn)交易系統(tǒng)和方法，其中不動產(chǎn)特 殊目的公司購買不動產(chǎn)，并將不動產(chǎn)的權(quán)利分割成居住權(quán)和在不動產(chǎn)證券 交易所作為投資證券進行交易的投資權(quán)，與標準證券一樣，居住權(quán)和投資 權(quán)具有不同的紅利百分比(dividend percentage),以l更希望實際居住的買 方通過只支付不動產(chǎn)價格的一部分來居住在該財產(chǎn)上，以及希望投資的個 人為了期望的產(chǎn)權(quán)而投資于不動產(chǎn)。
本發(fā)明還致力于使用不動產(chǎn)證券化的不動產(chǎn)交易系統(tǒng)和方法，其中提 供不動產(chǎn)證券化服務(wù)的服務(wù)器將待售不動產(chǎn)的權(quán)利分割成各具有不同的 紅利百分比的居住權(quán)和投資權(quán)，通過證券交易服務(wù)器出售居住權(quán)和投資權(quán)，根據(jù)合同支付交易資金，以及建立所述權(quán)利以減輕收回投資資金的負 擔并保證權(quán)利的安全轉(zhuǎn)移。
本發(fā)明還致力于使用不動產(chǎn)證券化的不動產(chǎn)交易系統(tǒng)和方法，其中不 動產(chǎn)的所有權(quán)的一部分被分割成多個產(chǎn)權(quán)，并被證券化成像標準證券一樣
流通的投資證券，且允許買方使其產(chǎn)權(quán)權(quán)利(equity right)在交易所流通， 以便不動產(chǎn)的可自由分割的產(chǎn)權(quán)權(quán)利多次流通。
本發(fā)明還致力于使用不動產(chǎn)證券化的不動產(chǎn)交易系統(tǒng)和方法，其能夠 通過以下方法來容易且安全地銷售不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)利通過交易或合同后 交易、以基于根據(jù)不動產(chǎn)當前價格的估計價格的賣方設(shè)定價格或通過竟爭 而進行產(chǎn)權(quán)權(quán)利銷售，自動支付費用，并且自動改變不動產(chǎn)特殊目的公司 的不動產(chǎn)權(quán)利。
本發(fā)明的第一方面提供一種不動產(chǎn)交易系統(tǒng)，用于使用通過通信網(wǎng)絡(luò) 連接的交易人終端進行證券化不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售，該系統(tǒng)包括不動產(chǎn)證券 化服務(wù)器，其用于購買不動產(chǎn)，將不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)利分割成各具有不同的 紅利權(quán)利的居住權(quán)和投資證券，并管理證券的權(quán)利和紅利；不動產(chǎn)證券交 易服務(wù)器，其用于提供來自不動產(chǎn)證券化服務(wù)器的關(guān)于投資證券的信息以 及來自交易人終端的關(guān)于投資證券銷售的信息、連同關(guān)于不動產(chǎn)的估計價 格的信息，響應(yīng)于來自交易人終端的購買請求來分割并購買投資證券，以 及向不動產(chǎn)證券化服務(wù)器提供權(quán)利的結(jié)果變更；以及資產(chǎn)評估服務(wù)器，其
用于向不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器提供關(guān)于相應(yīng)于投資證券的不動產(chǎn)估計價 格的信息。
和投資證券的權(quán)利建立器，并且該權(quán)利建立器可根據(jù)預(yù)定的標準，來確定 居住權(quán)和投資證券之間的產(chǎn)權(quán)權(quán)利比率、居住權(quán)和投資證券之間的紅利比 率、居住權(quán)持有者的購買條件、出售時間的條件和紅利日期的條件中的至 少一項。
本發(fā)明的第二方面提供一種在不動產(chǎn)和連接到通信網(wǎng)絡(luò)的產(chǎn)權(quán)交易 人終端之間進行的不動產(chǎn)交易方法，該方法包括不動產(chǎn)證券化步驟，其 才艮據(jù)由賣方終端4是供的關(guān)于不動產(chǎn)的信息和不動產(chǎn)的資產(chǎn)評估信息，通過不動產(chǎn)證券化服務(wù)器，將待售不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)利分割成各具有不同紅利比
率的居住權(quán)和投資證券；證券流通步驟，其通過不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器， 接收來自不動產(chǎn)證券化服務(wù)器的投資證券信息或來自交易人終端的投資 證券的出售信息，向交易人終端提供投資證券信息連同資產(chǎn)評估信息，并 向不動產(chǎn)證券化服務(wù)器提供由出售產(chǎn)生的權(quán)利變更信息；權(quán)利更新步驟， 其通過不動產(chǎn)證券化服務(wù)器，用從不動產(chǎn)證券化服務(wù)器接收到的權(quán)利變更 信息來更新不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利的權(quán)利信息；以及紅利提供步驟，其通過不動 產(chǎn)證券化服務(wù)器，在滿足預(yù)定的紅利條件時，以預(yù)定的不同紅利百分比提 供居住權(quán)和投資證券的紅利。
該方法可進一步包括居住權(quán)流通步驟，其通過不動產(chǎn)證券交易服務(wù)
器，向交易人終端提供來自不動產(chǎn)證券化服務(wù)器的居住權(quán)信息或來自交易
人終端的居住權(quán)信息連同資產(chǎn)評估信息，響應(yīng)于來自滿足預(yù)定購買條件的
買方的購買請求而進行交易，并向不動產(chǎn)證券化服務(wù)器提供權(quán)利變更信 自
該方法可進一步包括提供步驟，其通過不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器，向交 易人終端提供來自不動產(chǎn)證券化服務(wù)器的居住權(quán)和投資證券信息，制定銷
售合同，并向不動產(chǎn)證券化服務(wù)器提供合同信息；以及包括登記權(quán)利建立 步驟，其當收到的銷售合同滿足預(yù)定標準時，通過不動產(chǎn)證券化服務(wù)器， 根據(jù)合同從賣方購買不動產(chǎn)，取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，并建立對于分割的居 住權(quán)和投資證券的權(quán)利。
該方法可進一步包括居住權(quán)委托和出售步驟，其通過不動產(chǎn)證券交易 服務(wù)器或不動產(chǎn)證券化服務(wù)器，向提供離線不動產(chǎn)經(jīng)紀(brokering)的國 外管理公司提供關(guān)于待售居住權(quán)的信息，并且當從國外管理公司收到關(guān)于 售出的居住權(quán)的信息時，通過不動產(chǎn)證券化服務(wù)器，用該信息更新權(quán)利。


通過參考附圖而詳細描述本發(fā)明的優(yōu)選示例性實施方式，本發(fā)明的上 面和其它目的、特征和優(yōu)點將對本領(lǐng)域的普通技術(shù)人員變得更清楚，其中圖l是示出本發(fā)明概念的結(jié)構(gòu)圖2是示出根據(jù)本發(fā)明的產(chǎn)權(quán)權(quán)利的分割的概念圖3是示出根據(jù)本發(fā)明的產(chǎn)權(quán)權(quán)利的分割和紅利的概念圖4是示出根據(jù)本發(fā)明示例性實施方式的使用不動產(chǎn)信托的不動產(chǎn)交 易系統(tǒng)的示意性結(jié)構(gòu)圖5是示出根據(jù)本發(fā)明示例性實施方式的不動產(chǎn)證券化服務(wù)器的結(jié)構(gòu)圖6是示出根據(jù)本發(fā)明示例性實施方式的不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器的結(jié)構(gòu)圖7是示出根據(jù)本發(fā)明示例性實施方式的使用不動產(chǎn)證券化的不動產(chǎn) 交易方法的流程圖8示出不動產(chǎn)證券化請求；以及
圖9示出不動產(chǎn)權(quán)利記錄冊。
具體實施例方式
在下文中，將參考附圖來詳細描述本發(fā)明的示例性實施方式。本發(fā)明 不限于下面公開的實施方式，而是可以各種形式實現(xiàn)。描述下列實施方式， 以便使本領(lǐng)域的普通技術(shù)人員能夠具體化和實踐本發(fā)明。
圖1示出不動產(chǎn)證券化的概念。雖然關(guān)于不動產(chǎn)描述了本發(fā)明的示例 性實施方式，本發(fā)明的系統(tǒng)和方法可適用于可被個人委托、占用或才更資的 準不動產(chǎn)，例如車輛、船舶、藝術(shù)作品、古董等。
參考圖1,資產(chǎn)持有者IO向不動產(chǎn)特殊目的公司20出售他或她的不 動產(chǎn)。在這種情況下，資產(chǎn)持有者10可出售不動產(chǎn)的全部所有權(quán)、相應(yīng) 于所有權(quán)的一些產(chǎn)權(quán)的居住權(quán)或除居住權(quán)以外的剩余產(chǎn)權(quán)。
不動產(chǎn)特殊目的公司20或單獨的不動產(chǎn)信托公司在不動產(chǎn)登記簿上 被記錄為售出不動產(chǎn)的所有者。居住權(quán)和投資證券持有者的記錄可從不動 產(chǎn)特殊目的公司20或信托公司的信托記錄冊中找到。
也就是說，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)特殊目的公司20或信托公司的名義而不
ii是以持有產(chǎn)權(quán)權(quán)利的實際居住者和投資者的名義被登記，以便避免保全處 置或強制執(zhí)行。這阻止了所有權(quán)的糾紛，因而可靠地保護該產(chǎn)權(quán)權(quán)利。
不動產(chǎn)特殊目的公司20將不動產(chǎn)的全部所有權(quán)分割成居住權(quán)和4更資
權(quán)。居住權(quán)產(chǎn)生使用不動產(chǎn)和接收收益的權(quán)利，而投資權(quán)被進一步分割成
在不動產(chǎn)證券交易所30列出的具有每股價格的投資證券，并出售給才殳資 者。居住權(quán)可在不動產(chǎn)證券交易所30出售。
擁有土地、倉庫或建筑物而不是公寓的居住權(quán)持有者將這樣的不動產(chǎn) 委托給單獨的不動產(chǎn)管理公司50，因為他或她作為個體不容易管理這樣的 不動產(chǎn)。在這種情況下，居住權(quán)持有者可獲得除去提供給不動產(chǎn)管理/>司 的傭金之外的租賃收益。同時，不動產(chǎn)特殊目的公司20可擁有這樣的不 動產(chǎn)的居住權(quán)，期望獲得來自居住權(quán)的租賃收益或^f吏用收益。不動產(chǎn)管理 公司50可以是進行離線不動產(chǎn)經(jīng)紀的不動產(chǎn)特許經(jīng)銷商或不動產(chǎn)經(jīng)紀人 的協(xié)會。這允許促成居住權(quán)銷售，這時買方需要拜訪不動產(chǎn)經(jīng)紀人，以便 產(chǎn)生不動產(chǎn)的出售請求(通過紅利或與產(chǎn)權(quán)權(quán)利持有者的協(xié)議)或購買居 住權(quán)。
不動產(chǎn)特殊目的公司20通過考慮不動產(chǎn)的價格、優(yōu)先權(quán)等，來分割 除居住權(quán)產(chǎn)權(quán)以外的剩余產(chǎn)權(quán)，發(fā)行投資證券。例如，當51%被分配給居 住權(quán)時，這需要51%的產(chǎn)權(quán)，不動產(chǎn)特殊目的公司20在不動產(chǎn)證券交易 所30發(fā)行相應(yīng)于49%的產(chǎn)權(quán)(例如，10000支股票)的待售證券，每股具 有其面值。
在這種情況下，不動產(chǎn)的價格可由資產(chǎn)評估機構(gòu)40估計，以反映不 動產(chǎn)的估計價格。同時，當進行證券交易時資產(chǎn)評估機構(gòu)40可與不動產(chǎn) 證券交易所30合作來提供不動產(chǎn)的估計價格，并用售出證券的賣價來更 新評估信息。
同時，當分割居住權(quán)和投資證券時，不動產(chǎn)特殊目的公司20將居住 權(quán)的產(chǎn)權(quán)設(shè)定為不動產(chǎn)全部產(chǎn)權(quán)的51%。可更改居住權(quán)的產(chǎn)權(quán)。在具有相 似價值的鄰近不動產(chǎn)中，產(chǎn)權(quán)百分比可不同。
投資證券以由供求原則確定的價格在不動產(chǎn)證券交易所30交易。在這樣的交易中，允許沖殳資者直接投資于期望的不動產(chǎn)，這與現(xiàn)有的不動產(chǎn) 間接投資不同。特定不動產(chǎn)的投資證券的價格由易受不動產(chǎn)的當前價值和 未來價值影響的投資者實時地改變。投資證券的價格依賴于個別不動產(chǎn)的 狀況和位置，其導(dǎo)致不動產(chǎn)具有細微、精確和實時的價格。因此，很難根 據(jù)只建議筒單參考的簡單的現(xiàn)有不動產(chǎn)價格信息，來確定個別投資證券的 價格。在示例性實施方式中，包括紅利權(quán)的不動產(chǎn)投資證券的價值被準確 地計算，且當證券被實際售出時，價值信息被反饋給資產(chǎn)評估機構(gòu)40,用 于更準確地評估個別不動產(chǎn)。
當不動產(chǎn)必須以現(xiàn)金售出(通過在所有投資證券持有者和居住4又持有 者中間的協(xié)議或其它合法條件的滿足)時，不動產(chǎn)的交易資金可作為與產(chǎn) 權(quán)百分比成比例的紅利而提供。在這種情況下，因為居住權(quán)持有者直接使 用不動產(chǎn)或獲得租賃收益，投資證券持有者優(yōu)選地具有比居住權(quán)持有者更 多的紅利比率。居住權(quán)和投資證券之間的分割比率和紅利比率，可在不動
產(chǎn)特殊目的公司20將產(chǎn)權(quán)權(quán)利分割成居住權(quán)和投資證券時確定。
同時，當分割產(chǎn)權(quán)權(quán)利時，不動產(chǎn)特殊目的公司20可設(shè)定分割比率、 紅利比率、居住權(quán)購買者的條件(其可單獨地或根據(jù)國家政策預(yù)設(shè))、出 售時間的條件(可禁止居住權(quán)持有者在購買居住權(quán)之后的一段預(yù)定時間內(nèi) 重新出售居住權(quán))、紅利日期和紅利條件中的一部分。同時，當進4亍出售 請求時，資產(chǎn)持有者io可請求設(shè)定銷售價值和上述可選條件(例如，分 割比率和紅利比率)中的一部分。
圖2是示出在根據(jù)本發(fā)明示例性實施方式的方案與不動產(chǎn)的一般間接 投資方案或產(chǎn)生居住權(quán)的租賃權(quán)的一般交易方案之間的差異的概念圖。如 圖2所示，為了出售不動產(chǎn)，不動產(chǎn)特殊目的公司或信托公司變成不動產(chǎn) 的物主身份，并根據(jù)來自資產(chǎn)評估機構(gòu)的信息，將產(chǎn)權(quán)權(quán)利分割成居住權(quán) 和投資權(quán)，以便為作為證券進行交易作準備。
與不動產(chǎn)的一般間接投資不同，此證券交易準備過程產(chǎn)生作為第一交 易客體的居住權(quán)和作第二交易客體的分離投資權(quán)。與一般租賃權(quán)不同，居 住權(quán)持有對一部分不動產(chǎn)權(quán)利的直接;K利，例如從不動產(chǎn)的資本收益中接 收紅利的紅利權(quán)。同時，投資權(quán)分割成被列出、實時流通的投資證券，其產(chǎn)生紅利和資本收益，并由于根據(jù)不動產(chǎn)特征存在小幅度的價格下跌，因 而保證穩(wěn)定的投資。
因此，本發(fā)明實現(xiàn)了穩(wěn)定的居住和投資，因而使居住權(quán)持有者滿意， 與現(xiàn)有的(長期)租賃不同。國家政策對無房屋者的失敗，例如半伯V^寓 或長期公寓租賃，是由于公寓建立在不受歡迎的地區(qū)，并且沒有投資價值， 只是在公寓居住之后產(chǎn)生分離的成本和敗值。此外，該政策不良地消耗政 府基金。本發(fā)明的示例性實施方式可解決這些問題。
也就是說，本發(fā)明的示例性實施方式可適用于現(xiàn)有的房屋或公寓以及 新公寓，而不區(qū)別地區(qū)或新的和舊的房屋。根據(jù)本發(fā)明，因為實際居住者 和投資者購買不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)利，政府不必提供基金支持。此外，本發(fā)明 通過實時的證券銷售，可使居住者在投資和穩(wěn)定的居住方面以及使才殳資者 在目標投資、快速實現(xiàn)收益和資本周轉(zhuǎn)方面滿意。
圖3示出本發(fā)明的示例性實施方式與不動產(chǎn)的一般間接投資之間的詳 細差異。參考圖3,不動產(chǎn)的一般間接投資指聚集投資基金，投資該基金， 并將紅利收益均勻地分配給才殳資者，如附圖的上部部分示出的，其中沒有
考慮來自不動產(chǎn)的使用收入。然而，本發(fā)明的示例性實施方式包括將一 定的投資資金A和所聚集的投資資金B(yǎng)，投資于居住權(quán)以獲得不動產(chǎn)使用 收入和紅利，以及投資于投資權(quán)以獲得紅利；并提供紅利，以便管理資本 收益和不動產(chǎn)使用收入，如附圖的下部部分示出的。此外，投資權(quán)凈皮證券 化，以及證券被列出。這能夠通過在任何時間進行的證券交易，來產(chǎn)生大 的市場，收回投資資金，并獲取受益。
圖4是示出根據(jù)本發(fā)明示例性實施方式的不動產(chǎn)交易系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)圖。 參考圖4,不動產(chǎn)交易系統(tǒng)包括不動產(chǎn)證券化服務(wù)器161、管理數(shù)據(jù)庫162、 不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器121、交易數(shù)據(jù)庫123、資產(chǎn)評估服務(wù)器171、不動 產(chǎn)價格數(shù)據(jù)庫172、交易人終端賣方終端140、居住者終端181和投資者 終端191。
不動產(chǎn)證券化服務(wù)器161可購買不動產(chǎn)，將不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)利分割成 各具有不同紅利權(quán)的居住權(quán)和投資證券(不動產(chǎn)證券化)，管理每個證券 的權(quán)利和紅利，與不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器121交換關(guān)于產(chǎn)權(quán)權(quán)利變更的信息，接收不動產(chǎn)銷售信息(當通過不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器121請求針對不 動產(chǎn)證券化的出售時)，證券化不動產(chǎn)，建立產(chǎn)權(quán)權(quán)利，并提供關(guān)于產(chǎn)權(quán)
權(quán)利的信息。管理數(shù)據(jù)庫162存儲不動產(chǎn)所有權(quán)(所有權(quán)數(shù)據(jù)庫)；記錄 在不動產(chǎn)登記簿上的信息、記錄在管理記錄冊上的信息和管理條件信息 (不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫)；以及關(guān)于準不動產(chǎn)的信息，例如除不動產(chǎn)以外的提供 不動產(chǎn)占有利潤收益的物體(準不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫)。當然，成員信息和關(guān)于 與權(quán)利變更有關(guān)的傭金、費用、稅等的信息，也可通過數(shù)據(jù)庫來管理。
這里，管理條件可在不動產(chǎn)分割成居住權(quán)和投資證券當時或以后建 立，并可在以后修改。管理條件信息包括紅利比率以及在產(chǎn)生使用財產(chǎn)的 權(quán)利的居住權(quán)與投資證券之間的紅利比率、居住權(quán)的買方條件、居住權(quán)的 買方的銷售條件、紅利條件或日期等。這些條件中的一些可由賣方指定， 用于增加賣價。
例如，居住權(quán)的產(chǎn)權(quán)權(quán)利可設(shè)定為51%。居住權(quán)和投資證券之間的紅 利比率可設(shè)定為30:70。居住權(quán)的買方可設(shè)定為無房屋者，其是第一優(yōu)先 考慮的人，并支持他或她的家庭的兩個或更多成員(根據(jù)國家政策)。在 出售時間條件的情況下，在獲得居住權(quán)之后的七年內(nèi)禁止出售居住權(quán)，且 允許用于投資的產(chǎn)權(quán)權(quán)利在獲得產(chǎn)權(quán)權(quán)利之后立即被分割和出售。以這種 方式，根據(jù)反映不動產(chǎn)的類型和價格、不動產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)變、不動產(chǎn)對社會 的影響等，可確定管理條件。管理條件可調(diào)節(jié)不動產(chǎn)市場的激活和穩(wěn)定的 水平。同時，通過全部產(chǎn)權(quán)出售、最大產(chǎn)權(quán)出售、紅利分配、產(chǎn)權(quán)權(quán)利持 有者中間的協(xié)議、服務(wù)政策的變化等，可改變管理條件。
不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器121連接到不動產(chǎn)證券化服務(wù)器161和資產(chǎn)評 估服務(wù)器171。不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器121提供關(guān)于列出的投資證券(如 果必要，包括居住權(quán))的信息和關(guān)于由交易人終端(例如，居住者終端181 或投資者終端182)請求出售的產(chǎn)權(quán)權(quán)利的信息(包括影響價格的設(shè)置， 例如居住權(quán)分割比率和紅利比率)，連同當前價格。此外，當收到來自交 易人終端(例如，居住者終端181或投資者終端182)的購買請求時，不 動產(chǎn)證券交易服務(wù)器121基于產(chǎn)權(quán)權(quán)利和買方信息，根據(jù)預(yù)定的管理條件， 確定交易可允許的產(chǎn)權(quán)、使用財產(chǎn)的權(quán)利和收益分配率。而且，不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器121向不動產(chǎn)證券化服務(wù)器161提供由交易引起的產(chǎn)權(quán)權(quán)利 的變更。即，不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器121代表賣方來進行證券化不動產(chǎn)的 產(chǎn)權(quán)權(quán)利的交易，并提供使產(chǎn)權(quán)權(quán)利持有者能夠重新出售其產(chǎn)權(quán)權(quán)利(即， 使產(chǎn)權(quán)權(quán)利流通)的功能。
為了提供上面的服務(wù)，不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器121可包括交易翁:據(jù)庫 123，其用于存儲產(chǎn)權(quán)出售的合同信息、產(chǎn)權(quán)信息、關(guān)于記錄在登記簿上 的不動產(chǎn)的信息和管理條件信息(不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫)；包括記錄在信4乇記錄 冊上的信息的權(quán)利建立信息；關(guān)于包括傭金和稅的費用的信息；產(chǎn)權(quán)出售 的交易信息；以及紅利信息。交易數(shù)據(jù)庫123可進一步包括用于管理成員 信息的成員信息數(shù)據(jù)庫、用于管理購買和出售請求信息的數(shù)據(jù)庫、買方信 息數(shù)據(jù)庫以及賣方信息數(shù)據(jù)庫。
同時，所示結(jié)構(gòu)可隨著居住權(quán)交易出售和購買方案以及用于轉(zhuǎn)移不動 產(chǎn)所有權(quán)的不動產(chǎn)購買方案而變化。
例如，當不動產(chǎn)被全部委托給不動產(chǎn)證券交易il良務(wù)器121時，賣方終 端140通過不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器121連接到不動產(chǎn)證券化服務(wù)器161, 因而消除了對連接①的需要。同時，如果賣方終端140只通過不動產(chǎn)證券 化服務(wù)器161進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移，則連接②可能不是必要的。
此外，當不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器121代表買方來出售居住權(quán)或者不出 售時，連接③或④可能不是必要的。
不動產(chǎn)證券化服務(wù)器161分割不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán);f又利，列出投資證券，通 過出售投資證券來改變權(quán)利，以預(yù)定的方案出售居住權(quán)，并轉(zhuǎn)移權(quán)利。為 了進行穩(wěn)定的權(quán)利轉(zhuǎn)移，不動產(chǎn)證券化服務(wù)器161必須獲得不動產(chǎn)的所有 權(quán)。然而，這要求不動產(chǎn)證券化服務(wù)器161以不動產(chǎn)賣方請求的價;格購買 不動產(chǎn)。因此，不動產(chǎn)證券化服務(wù)器161需要用于購買不動產(chǎn)的資本，且 面臨居住權(quán)或投資證券銷售延遲或不能完成時所增加的負擔。
為了減輕負擔，在示例性實施方式中，不動產(chǎn)證券化服務(wù)器161在從 賣方接收到對不動產(chǎn)的出售請求時證券化不動產(chǎn)，通過不動產(chǎn)證券交易服 務(wù)器121交易投資證券，并與買方簽訂合同。居住權(quán)的合同以單獨的方式或通過不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器121簽訂。如果不動產(chǎn)的合同達到預(yù)定的水
平(例如，全部價格的80%),則不動產(chǎn)證券化服務(wù)器161可以抵押合同( )以便向金融服務(wù)器169借貨用于購買不動產(chǎn)的資金，并給賣方終端140提供資金以獲得對不動產(chǎn)的所有權(quán)。不動產(chǎn)證券化服務(wù)器161可接著根據(jù)合同出售投資證券和居住權(quán)，并向相應(yīng)的買方安全地提供權(quán)利。如果不動產(chǎn)證券化服務(wù)器161的管理公司具有其資金，則它向賣方終端140提供資金，而不是從金融服務(wù)器169借貨資金。這使不動產(chǎn)證券化服務(wù)器161能夠減輕對所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間和資本的負擔。
當然，在所有產(chǎn)權(quán)權(quán)利被簽訂合同用于出售之后，可轉(zhuǎn)移所有4又，可建立權(quán)利，可接著將資金提供給不動產(chǎn)賣方。然而，當時間延長時，這對賣方和產(chǎn)權(quán)買方是一個不利條件。
圖5是示出根據(jù)本發(fā)明示例性實施方式的不動產(chǎn)證券化服務(wù)器200的結(jié)構(gòu)圖。參考圖5，不動產(chǎn)證券化服務(wù)器200可選擇性地包括銷售信息管理器210，其用于接收不動產(chǎn)的賣價、居住權(quán)和投資證券之間的分割比率以及居住權(quán)和投資證券之間的紅利比率中的至少 一個作為銷售信息，以及接收對不動產(chǎn)的購買請求；交易請求器222,其用于向不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器提供來自銷售信息管理器210的銷售信息，以請求交易合同；以及權(quán)利建立/搜索單元221，其用于接收來自不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器的交易結(jié)束信息，支付不動產(chǎn)的交易資金，轉(zhuǎn)移權(quán)利，請求不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器執(zhí)行已簽訂的交易，并在收到權(quán)利詢問請求時提供權(quán)利信息。
進一步地，不動產(chǎn)證券化服務(wù)器200可選擇性地包括交易批準者212,其用于通過認可出售可能性或出售請求的有效性來批準交易；合同/交易處理器211,其實質(zhì)上用于處理合同和交易；管理公司管理器223,其用于將居住權(quán)委托給能夠提供離線不動產(chǎn)經(jīng)紀的管理公司，從管理公司接收銷售信息，并請求變更權(quán)利；資產(chǎn)評估管理器224,其用于獲得資產(chǎn)價值信息，以與資產(chǎn)評估服務(wù)器協(xié)作來分割居住權(quán)和投資證券；以及紅利提供器225,其用于管理4是供紅利的紅利日期。
同時，不動產(chǎn)證券化服務(wù)器200可選擇性地包括控制器220和用于將信息發(fā)射到國外服務(wù)器并從國外服務(wù)器接收信息的信息收發(fā)器230。圖6是示出根據(jù)本發(fā)明示例性實施方式的不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器300的結(jié)構(gòu)圖。如圖6所示，不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器300與不動產(chǎn)證券化服務(wù)器、資產(chǎn)評估服務(wù)器、管理公司服務(wù)器和個人信息詢問服務(wù)器協(xié)作。
首先，不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器300包括銷售信息管理器300，其用于管理產(chǎn)權(quán)或不動產(chǎn)的銷售信息；產(chǎn)權(quán)交易管理器320,其用于提供產(chǎn)權(quán)銷售信息，并接收出售和購買請求；產(chǎn)權(quán)信息提供器334,其用于提供關(guān)于不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)利的信息，連同當前價格和紅利比率；合同/交易處理器321，其用于在收到購買請求時，比較買方信息與不動產(chǎn)的管理條件，以確定是否允許買方購買不動產(chǎn)，以及當允許買方購買不動產(chǎn)時，處理合同或交易；權(quán)利關(guān)系處理器322,其用于根據(jù)來自合同/交易處理器321的結(jié)果，來產(chǎn)生關(guān)于要提供給買方和不動產(chǎn)證券化服務(wù)器的權(quán)利關(guān)系變更的信息；交易資金處理器335,其用于根據(jù)來自合同/交易處理器321的結(jié)果，來支付交易資金；以及費用處理器333,其用于單獨地計算費用中的^L和傭金，并支付費用。
不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器300進一步包括不動產(chǎn)證券化處理器341,其用于請求不動產(chǎn)證券化服務(wù)器出售不動產(chǎn)，或從不動產(chǎn)證券化服務(wù)器接收不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息；權(quán)利信息更新器342，其用于與不動產(chǎn)證券化服務(wù)器交換關(guān)于產(chǎn)權(quán)權(quán)利變更的信息；資產(chǎn)評估管理器343，其用于將由出售成功產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)價格信息反饋給資產(chǎn)評估服務(wù)器；管理公司管理器344,其用于向提供離線不動產(chǎn)經(jīng)紀的國外管理公司提供關(guān)于待售居住權(quán)的信息，接收關(guān)于售出的居住權(quán)的信息，并認可交易事件；以及信息收發(fā)器350,其用于連接組件與不動產(chǎn)證券化服務(wù)器、資產(chǎn)評估服務(wù)器、個人信息詢問服務(wù)器(需要用來確定是否滿足權(quán)利條件)和管理7>司服務(wù)器。
不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器300可進一步包括控制器340，其用于在管理組件的同時使組件的輸入和輸出彼此連接，提供確定或計算功能所需的信息，搜索和提供來自交易數(shù)據(jù)庫123的必要信息或用輸出信息更新交易數(shù)據(jù)庫123，以及執(zhí)行與紅利有關(guān)的處理。
同時，權(quán)利信息更新器342可進一步包括權(quán)利變更通知器，其用于當存在產(chǎn)權(quán)權(quán)利的變更時，例如通過電子郵件、短消息、語音消息或多J 某體消息，來向持有不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)利的持有者通知權(quán)利變更狀態(tài)。圖5示出
的權(quán)利建立/搜索單元221可用權(quán)利變更通知器來代替。
價格信息管理器343向資產(chǎn)評估服務(wù)器提供由交易成功產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)銷 售信息，資產(chǎn)評估服務(wù)器可用產(chǎn)權(quán)銷售信息更新現(xiàn)有的資產(chǎn)評估信息。
產(chǎn)權(quán)信息提供器334記錄產(chǎn)權(quán)權(quán)利和由賣方指定的賣價，并提供該信 息連同價格信息和紅利信息。合同/交易處理器321可使用合同后交易、立 即交易和竟標，來進行產(chǎn)權(quán)權(quán)利銷售。
當作為信托條件的時間限制已經(jīng)過去或作為信托條件的目標收益率 實現(xiàn)時，控制器340提供來自資本收益的紅利。在這種情況下，產(chǎn)生使用 財產(chǎn)的權(quán)利的產(chǎn)權(quán)權(quán)利的紅利率小于用于投資的產(chǎn)^f又權(quán)利的紅利率。同 時，當不動產(chǎn)是用于居住的房屋時，只有資本收益作為紅利被提供，而當 不動產(chǎn)是商業(yè)建筑物、辦公樓或能夠產(chǎn)生收益的停車場時，可根據(jù)預(yù)先確 定的一段時間，將一部分收益作為紅利提供。在這種情況下，與來自資本 收益的紅利不同，較大的紅利可提供給通過使用不動產(chǎn)來貢獻收益的不動 產(chǎn)用戶?；蛘?，這樣的與紅利有關(guān)的信息可提供給不動產(chǎn)證券化服務(wù)器的 紅利提供器，以便提供紅利。
系統(tǒng)可進一步包括用于提供不動產(chǎn)的地理信息或價格轉(zhuǎn)變信息的單 元(沒有示出)。
圖7是示出根據(jù)本發(fā)明的不動產(chǎn)交易方法的流程圖。
是一種用于通過雙向數(shù)據(jù)通信網(wǎng)絡(luò)在賣方和買方之間提供不動產(chǎn)交易服 務(wù)的方法。
首先，賣方通過賣方終端訪問不動產(chǎn)特殊目的7>司服務(wù)器，并向不動 產(chǎn)特殊目的公司服務(wù)器提供關(guān)于待售不動產(chǎn)(例如，公寓、房屋、辦公樓 或商業(yè)建筑物)的信息。例如，通過使用網(wǎng)站上的網(wǎng)絡(luò)文件，可容易地提 供該信息。以這種方式，賣方委托不動產(chǎn)特殊目的公司服務(wù)器出售該不動 產(chǎn)。
肖售/信托程
19序的網(wǎng)絡(luò)上向賣方提供出售請求表格。出售請求表格可包括例如不動產(chǎn)的 標志、權(quán)利類型(例如，居住權(quán)和投資權(quán))、出售/購買、請求者的個人信 息(例如，身份證號碼、名字、地址等)以及身份文件(附到請求上)。 該請求可進一步包括財產(chǎn)的地址、不動產(chǎn)的類型(例如，辦公樓、商業(yè)建 筑物、空地)等等。
居住權(quán)和投資證券的比率可根據(jù)來自資產(chǎn)評估機構(gòu)的評論，由不動產(chǎn) 特殊目的公司來確定，或可由資產(chǎn)持有者指定。在這種情況下，因為資產(chǎn) 持有者可能希望在售出他或她的不動產(chǎn)時持有居住權(quán)或投資權(quán)，除了居住 權(quán)持有者和投資權(quán)的比率以外，還可指定投資權(quán)分割、資本收益的紅利比 率和適當?shù)馁u價(當?shù)陀跇藴蕰r，交易批準者可能不批準這些指定)。通 過將必要的信息記錄到購買/出售請求表格，并將該請求發(fā)送到不動產(chǎn)證券 化服務(wù)器，賣方可請求出售不動產(chǎn)。服務(wù)器提供請求記錄方法和有關(guān)的說 明。優(yōu)選地，服務(wù)器通過網(wǎng)站、電子郵件、移動電話、有線電話、公告牌 和離線咨詢室，來支持咨詢服務(wù)，以便提供關(guān)于居住權(quán)和投資權(quán)的用途和 功能的詳細信息。
圖8示出這樣的不動產(chǎn)證券化請求的例子。該請求只是簡單的例子， 且如果必要可被修改。不動產(chǎn)證券化請求包括財產(chǎn)的地址和不動產(chǎn)的類 型，以便限定證券化的不動產(chǎn)。如果可能，不動產(chǎn)證券化請求可進一步包 括建筑物的名稱，以便促進該限定。
不動產(chǎn)特殊目的公司或單獨的不動產(chǎn)信托公司被記錄為不動產(chǎn)證券 化的所有者。居住權(quán)持有者和投資者的產(chǎn)權(quán)百分比和紅利百分比，可,人信 托記錄冊(或權(quán)利記錄冊)中找到。居住權(quán)持有者和投資者可由不同的顏 色標識。此外，居住權(quán)持有者和投資者可由其證券標識。實際證券用不同 的顏色制成，以容易識別權(quán)利的類型。該過程允許原始的合法個人將第三 方指定為居住權(quán)持有者。證券化請求需要確定居住權(quán)和投資證券的產(chǎn)權(quán)百 分比。以及也可確定和單獨地記錄相應(yīng)的紅利百分比。可記錄所發(fā)行的投 資證券的全部股票和投資證券的一支股票的價格。如果沒有記錄這些，則 由不動產(chǎn)特殊目的公司根據(jù)各種標準來確定該信息。
根據(jù)本發(fā)明，不動產(chǎn)特殊目的公司服務(wù)器可產(chǎn)生并存儲信托登記簿(沒有示出)，并可與不動產(chǎn)特殊目的公司服務(wù)器協(xié)作來管理和更新信托 登記簿，特定不動產(chǎn)的居住權(quán)、投資權(quán)和流通的產(chǎn)權(quán)權(quán)利的變更可記錄在 該信托登記簿上。此外，不動產(chǎn)特殊目的公司服務(wù)器可允許成員免費或支 付費用來閱讀信托登記簿的內(nèi)容。由本發(fā)明的不動產(chǎn)特殊目的公司服務(wù)器 提供的信托登記，可具有與實際上由韓國高級法院提供的不動產(chǎn)登記或信 托登記類似的格式。
賣方請求出售特定的不動產(chǎn)或委托該不動產(chǎn)，其價值接著由資產(chǎn)評估 機構(gòu)確定。必須準確地確定不動產(chǎn)的當前價值，以便當不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)斥又利 被分割和流通時，作為投資客體的該不動產(chǎn)在市場上沒有被忽視。權(quán)利規(guī) 范可從信托登記簿查閱或利用相應(yīng)的名稱查閱。優(yōu)選地，權(quán)利登記包括不 動產(chǎn)的細節(jié)。
居住權(quán)持有者和具有投資證券的投資者的細節(jié)，凈皮優(yōu)選地記錄到單獨 的不動產(chǎn)權(quán)利記錄冊。
多個投資者終端提供關(guān)于多個產(chǎn)權(quán)權(quán)利的信息，并出售產(chǎn)權(quán)權(quán)利，每個產(chǎn) 權(quán)權(quán)利都包括與不動產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的至少一部分。這里，該產(chǎn)權(quán)權(quán)利可指
示特定不動產(chǎn)的所有權(quán)產(chǎn)權(quán)。例如，可出售的最小產(chǎn)權(quán)可包括50%、 10%、 5%和1%。該產(chǎn)權(quán)可被分割成居住權(quán)和投資權(quán)，不動產(chǎn)的當前價格為100%。 產(chǎn)權(quán)權(quán)利可作為證書提供給買方。每個證書的權(quán)利轉(zhuǎn)移可例如通過轉(zhuǎn)移過 程管理。同時，投資證券是投資權(quán)的分割版本，即，投資權(quán)被分割成預(yù)定 數(shù)量的股份，并在不動產(chǎn)證券交易所列出。
投資證券的所有者只有投資產(chǎn)權(quán)的一部分，即，在特定時間從不動產(chǎn) 的資本收益中接收預(yù)定紅利的權(quán)利，而不是直接占有和使用財產(chǎn)的權(quán)利。
此外，投資證券的所有者可在交易所購買和出售證券。
居住權(quán)可用上述各種方案來出售和購買(例如，通過離線不動產(chǎn)經(jīng)紀 人來出售和購買居住權(quán)的方案，以及從不動產(chǎn)特殊目的公司直接出售和購 買居住權(quán)的方案)。例如，居住權(quán)可通過不動產(chǎn)證券交易所出售。在這種 情況下，居住權(quán)可被視為一個證券，且不被分割用于出售，與能被自由分 割和合并的一般l殳資證券不同。其后，如果滿足預(yù)定的紅利條件，則來自不動產(chǎn)的收益作為紅利以預(yù) 定比率提供給居住權(quán)持有者和投資權(quán)持有者，例如，該紅利條件可以是預(yù) 定的時間限制的終止或不動產(chǎn)當前價格超過預(yù)定價格的增加。當不動產(chǎn)未 被列出和出售給第三方時，可通過將來自不動產(chǎn)的收入作為紅利提供給居 住權(quán)持有者和投資權(quán)持有者，執(zhí)行紅利提供步驟。本質(zhì)上，投資權(quán)持有者 在交易所出售他或她的證券以獲得收益。然而，在不動產(chǎn)^t清算的特定情 況下，該收益可作為紅利提供給每個證券所有者。
當購買不動產(chǎn)時，紅利百分比可根據(jù)不動產(chǎn)特殊目的公司、資產(chǎn)評估 機構(gòu)和賣方的意見來確定，且當新的不動產(chǎn)被售出時立即應(yīng)用。此外，才艮 據(jù)政府的不動產(chǎn)政策，可靈活地應(yīng)用居住權(quán)和投資權(quán)的百分比。
根據(jù)本發(fā)明優(yōu)選實施方式的方法包括使產(chǎn)權(quán)權(quán)利流通的步驟，產(chǎn)權(quán)權(quán) 利包括居住權(quán)。也就是說，在提供收益紅利之前，投資權(quán)持有者可在不動 產(chǎn)證券交易所列出他或她的用于流通的產(chǎn)權(quán)權(quán)利。居住權(quán)也可在不動產(chǎn)證 券交易所流通。本步驟包括產(chǎn)權(quán)權(quán)利流通步驟，其通過不動產(chǎn)證券交易服 務(wù)器來將產(chǎn)權(quán)權(quán)利出售給可通過網(wǎng)絡(luò)連接的多個投資者終端。投資權(quán)可像 股票一樣交易，因為它被分割成幾個待售的證券。證券賣方提出他或她的 股票的賣價和出售的數(shù)量，以及買方也提出股票的買價和購買的數(shù)量。該
交易列表被實時地提供，且當購買訂單符合出售訂單時，交易成功地進行。 因此，投資證券的一支股票的價值隨著在交易所確定的價格而實時變化。
因為投資者只希望接收投資獲利，他或她可出售產(chǎn)權(quán)權(quán)利而不是等待 接收紅利，以便收回他或她投資于產(chǎn)權(quán)權(quán)利的資金。此外，根據(jù)本發(fā)明， 投資者按照期望數(shù)量來分割并流通產(chǎn)權(quán)權(quán)利。因此，投資者可在期望的時 期內(nèi)收回期望數(shù)量的投資，因而增加了不動產(chǎn)投資的自由度。
圖9示出根據(jù)本發(fā)明的不動產(chǎn)權(quán)利記錄冊的實施例。不動產(chǎn)的居住權(quán) 持有者和投資證券所有者被記錄到單獨的不動產(chǎn)權(quán)利記錄冊，上面記錄有 不動產(chǎn)的細節(jié)。
例如，不動產(chǎn)權(quán)利記錄冊使用不動產(chǎn)的地址和建筑物名稱來限定不動 產(chǎn)。不動產(chǎn)的居住權(quán)和投資證券的產(chǎn)權(quán)百分比被記錄到不動產(chǎn)權(quán)利記錄 冊，以^更標識證券的產(chǎn)權(quán)。
此外，居住權(quán)持有者和擁有投資證券的投資者，連同投資證券的產(chǎn)權(quán)百分比一起，被記錄到不動產(chǎn)權(quán)利記錄冊的較低的列中。
如上所述，根據(jù)本發(fā)明，希望居住在不動產(chǎn)上的人可通過支付幾乎少 至一半不動產(chǎn)價格來擁有不動產(chǎn)，以及只希望投資的人可在期望的投資期 間將期望數(shù)量的資金投資于不動產(chǎn)，并容易收回他或她的投資。這可促進 不動產(chǎn)中的"l殳資，并允許不動產(chǎn)資本公開并且用于工廠，因而創(chuàng)建新的不 動產(chǎn)市場。本發(fā)明可廣泛地用于不動產(chǎn)交易領(lǐng)域。
根據(jù)本發(fā)明，不動產(chǎn)特殊目的公司購買不動產(chǎn)，并將不動產(chǎn)的權(quán)利分 割成居住權(quán)和在不動產(chǎn)證券交易所作為投資證券進行交易的投資權(quán)，與標 準證券一樣，居住權(quán)和投資權(quán)具有不同紅利百分比，以便希望實際居住的 買方通過只支付不動產(chǎn)價格的一部分來居住在該財產(chǎn)上，以及希望投資的 人為獲取期望的產(chǎn)權(quán)而投資于不動產(chǎn)。
因此，居住權(quán)買方可通過只支付不動產(chǎn)價格的一部分，來獲得對不動 產(chǎn)的所有權(quán)，并執(zhí)行他或她的產(chǎn)權(quán)權(quán)利的一部分，以接收設(shè)定的紅利，這 與租賃合同不同。此外，資金在不動產(chǎn)中沒有被占用很長時間，且投資者 可將較少量的資金才殳資于特定的不動產(chǎn)。
特別是，居住權(quán)具有各種百分比，用于滿足僅僅對于居住的需求以及 對于居住和紅利兩者的需求，這是通過使希望實際居住的人支付少量的資 金來居住在該財產(chǎn)上而實現(xiàn)的。即，本發(fā)明可滿足各種投資者的所有要求。
此外，用于提供不動產(chǎn)證券化服務(wù)的服務(wù)器將待售不動產(chǎn)的所有權(quán)分 割成各具不同紅利百分比的居住權(quán)和投資權(quán)，通過證券交易服務(wù)器來制定 合同以出售權(quán)利，根據(jù)合同購買不動產(chǎn)，獲得所有權(quán)，建立權(quán)利，并根據(jù) 合同出售居住權(quán)和投資權(quán)，因而減輕對不動產(chǎn)特殊目的公司購買不動產(chǎn)的 負擔，并增加權(quán)利獲得的可靠性。
而且，因為投資證券的價格是在證券交易市場形成的，與價格完全波 動的不動產(chǎn)不同，投資者被允許甚至在紅利日期之前，通過投資證券流通 來實現(xiàn)收益。不動產(chǎn)的價格反映證券價格，因而產(chǎn)生不動產(chǎn)的真實價格。
雖然參考本發(fā)明的特定示例性實施方式顯示和描述了本發(fā)明，本領(lǐng)域 技術(shù)人員應(yīng)理解，其中可進行形式和細節(jié)上的各種變化，而不偏離由所附 權(quán)利要求限定的本發(fā)明的精神和范圍。
權(quán)利要求
1. 一種不動產(chǎn)交易系統(tǒng)，用于使用通過通信網(wǎng)絡(luò)連接的交易人終端進行證券化不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售，所述系統(tǒng)包括不動產(chǎn)證券化服務(wù)器，其用于購買不動產(chǎn)、將不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)利分割成各具有不同紅利權(quán)的居住權(quán)和投資證券，并管理證券的權(quán)利和紅利；不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器，其用于提供來自所述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器的關(guān)于投資證券的信息和來自所述交易人終端的關(guān)于投資證券銷售的信息以及關(guān)于不動產(chǎn)的估計價格的信息、響應(yīng)于來自所述交易人終端的購買請求而分割并購買投資證券，以及向所述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器提供權(quán)利的結(jié)果變更；資產(chǎn)評估服務(wù)器，其用于向所述不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器提供關(guān)于相應(yīng)于投資證券的不動產(chǎn)的估計價格的信息。
2. 如權(quán)利要求1所述的系統(tǒng)，其中所述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器進一步 包括用于將不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)利分割成居住權(quán)和投資證券的權(quán)利建立器，且所述權(quán)利建立器根據(jù)預(yù)定的標準，來確定居住權(quán)和投資證券之間的產(chǎn) 權(quán)權(quán)利比率、居住權(quán)和投資證券之間的紅利比率、居住權(quán)持有者的買方條 件、出售時間的條件和紅利日期的條件中的至少 一個。
3. 如權(quán)利要求2所述的系統(tǒng)，其中所述不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器提供 關(guān)于居住權(quán)的信息和由所述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器提供的或由來自所述交 易人終端的出售請求提供的居住權(quán)紅利、提供居住權(quán)的預(yù)定的購買限制信 息、響應(yīng)于來自所述交易人終端的購買請求而購買居住權(quán)，并向所述不動 產(chǎn)證券化服務(wù)器提供權(quán)利的結(jié)果變更。
4. 如權(quán)利要求1所述的系統(tǒng)，其中所述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器包括權(quán) 利建立器，所述權(quán)利建立器用于根據(jù)通過所述資產(chǎn)評估服務(wù)器獲得的要購 買的不動產(chǎn)的價值信息，來確定居住權(quán)、投資證券和紅利權(quán)。
5. 如權(quán)利要求l所述的系統(tǒng)，其中所述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器包括銷售信息管理器，其用于接收要被購買的不動產(chǎn)的賣價、居住權(quán)和投一個作為銷售信息，以及接收不動產(chǎn)的購買請求；交易請求器，其用于向所述不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器提供來自所述銷售 信息管理器的所述銷售信息，以請求交易合同；以及權(quán)利建立器，其用于接收來自所述不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器的交易結(jié)束 信息、支付不動產(chǎn)的賣價，以及轉(zhuǎn)移權(quán)利、請求所述不動產(chǎn)證券交易服務(wù) 器執(zhí)行簽訂的交易。
6. 如權(quán)利要求l所述的系統(tǒng)，其中所述不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器包括產(chǎn)權(quán)信息提供器，其用于提供關(guān)于不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)利的信息連同當前 價格和紅利比率；產(chǎn)權(quán)交易管理器，其用于向所述交易人終端提供來自所述產(chǎn)權(quán)信息提 供器的信息，并接收出售和購買請求；交易處理器，其用于在收到通過所述產(chǎn)權(quán)交易管理器接收的購買請求 時，比較買方信息與預(yù)訂的標準，以確定是否允許買方購買不動產(chǎn)，以及 當允許買方購買不動產(chǎn)時，處理合同或交易；權(quán)利關(guān)系處理器，其用于才艮據(jù)來自所述交易處理器的結(jié)果，來產(chǎn)生關(guān) 于要提供給買方和所述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器的權(quán)利關(guān)系變更的信息；和賣價和成本處理器，其用于根據(jù)來自所述交易處理器的結(jié)果，來支付 交易資金，并單獨計算成本中的稅和傭金。
7. 如權(quán)利要求l所述的系統(tǒng)，其中所述不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器包括不動產(chǎn)證券化處理器，其用于從所述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器接收對居住 權(quán)或投資證券的交易的請求，或請求不動產(chǎn)的證券化；權(quán)利信息更新器，其用于與所述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器交換關(guān)于產(chǎn)權(quán)權(quán) 利變更的信息；和資產(chǎn)評估管理器，其用于在出售成功時，將居住權(quán)或投資證券的價格 信息和紅利信息反々貴給所述資產(chǎn)評估服務(wù)器。
8. 如權(quán)利要求7所述的系統(tǒng)，其中所述不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器或所 述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器包括管理公司管理器，其用于向提供離線不動產(chǎn)經(jīng) 紀的國外管理公司提供關(guān)于待售居住權(quán)的信息，并接收關(guān)于售出的居住權(quán) 的信息以認可交易事件。
9. 如權(quán)利要求1所述的系統(tǒng)，其中當出售成功時，所述不動產(chǎn)證券 交易服務(wù)器將賣價信息和紅利比率信息反饋給所述資產(chǎn)評估服務(wù)器，并且 所述資產(chǎn)評估服務(wù)器用所述反饋信息更新現(xiàn)有評估信息。
10. —種在不動產(chǎn)和連接到通信網(wǎng)絡(luò)的產(chǎn)權(quán)交易人終端之間進行的不 動產(chǎn)交易方法，所述方法包括不動產(chǎn)證券化步驟，其根據(jù)關(guān)于由賣方終端提供的不動產(chǎn)的信息和不 動產(chǎn)的資產(chǎn)評估信息，通過不動產(chǎn)證券化服務(wù)器，將待售不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán) 利分割成各具有不同紅利比率的居住權(quán)和投資證券；證券流通步驟，其通過不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器，接收來自所述不動產(chǎn) 證券化服務(wù)器的投資證券信息或來自交易人終端的投資證券的銷售信息、 向所述交易人終端提供所述投資證券信息連同所述資產(chǎn)評估信息，并向所 述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器提供由出售所產(chǎn)生的權(quán)利變更信息；權(quán)利更新步驟，其通過所述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器，用從所述不動產(chǎn)證 券化服務(wù)器接收的所述權(quán)利變更信息來更新不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利的權(quán)利信息； 以及紅利提供步驟，其在滿足預(yù)定的紅利條件時，通過所述不動產(chǎn)證券化 服務(wù)器，以預(yù)定的不同紅利百分比提供居住權(quán)和投資證券的紅利。
11. 如權(quán)利要求IO所述的方法，進一步包括居住權(quán)流通步驟，其通過 所述不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器，向所述交易人終端提供來自所述不動產(chǎn)證券 化服務(wù)器的居住權(quán)信息或來自所述交易人終端的居住權(quán)信息連同所述資 產(chǎn)評估信息、響應(yīng)于來自滿足預(yù)定購買條件的買方的購買請求而執(zhí)行交 易，并向所述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器提供權(quán)利變更信息。
12. 如權(quán)利要求IO所述的方法，進一步包括提供步驟，其通過所述不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器，向所述交易人終端提供來自所述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器的居住權(quán)和投資證券信息、制定銷售合同，并向所述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器提供合同信息；以及登記權(quán)利建立步驟，其當收到的銷售合同滿足預(yù)定的標準時，通過所 述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器，根據(jù)合同從賣方購買不動產(chǎn)，取得不動產(chǎn)的所有 權(quán)，并建立對分割的居住權(quán)和投資證券的權(quán)利。
13.如權(quán)利要求IO所述的方法，進一步包括居住權(quán)委托和出售步驟，其通過所述不動產(chǎn)證券交易服務(wù)器或所述不 動產(chǎn)證券化服務(wù)器，向提供離線不動產(chǎn)經(jīng)紀的國外管理公司提供關(guān)于待售 居住權(quán)的信息，并在從所述國外管理公司收到關(guān)于售出的居住權(quán)的信息 時，通過所述不動產(chǎn)證券化服務(wù)器，用所述信息更新權(quán)利。
全文摘要
本發(fā)明涉及使用不動產(chǎn)證券的不動產(chǎn)交易系統(tǒng)及其方法。提供了使用不動產(chǎn)信托的不動產(chǎn)交易系統(tǒng)和方法，其能夠通過證券化不動產(chǎn)和出售包括所有權(quán)證券和投資證券的多個分割證券，來減輕對居住權(quán)持有者和投資者的負擔。不動產(chǎn)特殊目的公司購買不動產(chǎn)，并將不動產(chǎn)權(quán)利分割成居住權(quán)和在不動產(chǎn)證券交易所作為投資證券進行交易的投資權(quán)，與標準證券一樣，居住權(quán)和投資權(quán)具有不同的紅利百分比，以便希望實際居住的買方通過只購買不動產(chǎn)價格的一部分來居住在該財產(chǎn)上，以及希望投資的人為了期望的產(chǎn)權(quán)而投資于不動產(chǎn)。
文檔編號G06Q30/00GK101464988SQ200810089329
公開日2009年6月24日 申請日期2008年4月24日 優(yōu)先權(quán)日2007年12月21日
發(fā)明者尹鎬遠 申請人:尹儇進